В России с 9 апреля 2026 года вступили в силу изменения в порядке изъятия частной недвижимости для государственных и муниципальных нужд. Теперь государство не сможет сначала изъять имущество, а затем откладывать вопрос о компенсации на неопределенный срок.
Об этом рассказал адвокат Александр Крылов из Московской коллегии адвокатов «Арбат».
По словам Крылова, ключевое изменение заключается в том, что компенсация должна быть предварительной и равноценной, а не формальной. Это особенно важно для жилых домов, поскольку лишение жилья требует быстрой покупки альтернативы, что невозможно без денег.
Новый стандарт процедуры сформирован Конституционным судом РФ в постановлении №22-П от 9 апреля 2026 года.
Если государству или муниципалитету требуется участок, дом или строение для строительства дороги, инфраструктуры или социального объекта, собственнику предлагают заключить соглашение об изъятии и выкупе. К соглашению прилагается отчет об оценке, на основании которого рассчитывается сумма компенсации. Если владелец согласен с условиями, вопрос решается выплатой и переходом права собственности.
Крылов предупреждает, что отчет об оценке не является окончательной истиной. Собственнику следует проверить правильность указания кадастрового номера, площади, адреса, вида разрешенного использования, наличия подъездов, коммуникаций и других характеристик объекта. Занижение суммы компенсации часто происходит из-за того, что в оценке не учитываются реальные улучшения, состояние дома, инженерные сети и благоустройство, а для сравнения берутся объекты из более дешевых районов или с другими параметрами.
Разрешение споров
Если собственник не согласен с суммой компенсации, спор о цене может рассматриваться отдельно. Однако, как подчеркнул адвокат, разделить во времени само изъятие и окончательное определение компенсации теперь возможно только в исключительных случаях. Это может быть оправдано, например, если необходимость изъятия не вызывает сомнений, а промедление создает существенные риски для здоровья, прав других людей, обороны или безопасности государства, или когда участок уже фактически используется под публичный объект.
Даже в таких ситуациях владельца нельзя оставлять без денег. Судебное решение об изъятии должно предусматривать предварительную выплату хотя бы той суммы, которую государство предложило по своему оценочному отчету, либо внесение этих денег в депозит нотариуса.
«То есть сначала финансовая гарантия, затем изъятие, а уже после — спор о доплате, если вы не согласны с предложенной ценой», — пояснил Крылов.
Предусмотрены также дополнительные компенсационные механизмы. Если суд установит, что собственнику полагалась большая сумма, ему должны доплатить разницу. Владелец также вправе требовать возмещения убытков из-за позднего полного расчета, а в отдельных случаях — проценты, рассчитанные по ключевой ставке Банка России, заключил Крылов.