Введение обязательных эскроу-счетов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) может привести к уходу с рынка от 20 до 40% девелоперов. Об этом сообщают аналитики, опрошенные "Известиями". В первую очередь это коснется малых и средних игроков, которые не имеют доступа к проектному финансированию.
Как эскроу-счета уже влияют на рынок
С 1 марта 2025 года механизм эскроу-счетов стал обязательным для застройщиков ИЖС, но только при оформлении покупателем льготной ипотечной программы. Для кредитов на рыночных условиях или при использовании собственных средств покупателя эскроу-счета пока остаются необязательными.
В России зарегистрировано 11,2 тысячи компаний, занимающихся ИЖС, однако не все из них активно используют эскроу. Евгений Шавнев, генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип», объясняет принцип действия: покупатель или банк вносит деньги, которые замораживаются кредитной организацией до сдачи объекта. Подрядчик получает средства только после завершения строительства. Это защищает дольщиков от потери денег в случае прекращения работ. Однако для небольших девелоперов это обременительно, так как все затраты на строительство они несут из собственного капитала.
Для строительства дома организации необходимы собственные или заемные средства. Обслуживание кредита и выплата процентов увеличивают стоимость строительства, что может составлять до 20%.
Из примерно 7 тысяч подрядчиков, заявивших о готовности работать с эскроу-счетами по ИЖС со льготной ипотекой, реально на сделки вышли лишь около 3,2 тысячи. Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties, отмечает, что 44% из них построили всего по одному-два дома. Это связано с отсутствием у многих компаний кредитной истории и залоговой массы, из-за чего банки отказывают в проектном финансировании.
26 марта первый заместитель генерального директора «Дом.РФ» Алексей Ниденс на круглом столе в Совете Федерации предложил распространить эскроу-счета на все виды ипотеки для постройки частных домов. Эту меру поддержала председатель Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме с годовым отчетом ЦБ.
Последствия для подрядчиков
Евгений Шавнев из «Флип» прогнозирует, что расширение эскроу на всю ипотеку по ИЖС может привести к уходу с рынка каждой пятой компании. Кристина Копылова, руководитель направления по работе с партнерами в ИЖС федеральной компании «Этажи», оценивает риски в 15–20% девелоперов. Пострадают в основном мелкие подрядчики, не имеющие достаточных управленческих компетенций и свободных денежных средств. Они либо уйдут с рынка, либо объединятся с более крупными игроками. Большие компании, по словам Копыловой, уже адаптировались, и 90% из них работают по новым правилам.
Валерий Тумин дает более жесткую оценку, предполагая, что реалистичный объем потерь составит от 25 до 40% действующих игроков, особенно если не будут введены новые механизмы поддержки. Владимир Миронов, эксперт по доверительному управлению инвестициями в жилую недвижимость, называет 20% консервативной нижней границей, указывая на еще большие потери среди самых мелких и финансово слабых компаний.
Будущее рынка ИЖС
Кристина Копылова считает, что в ближайшие 3–5 лет произойдет окончательная консолидация рынка ИЖС, и полный переход на эскроу-счета ускорит этот процесс. Международный финансовый советник Мария Ермилова отмечает, что банки уже предъявляют жесткие требования к подрядчикам (опыт от трех лет, аудит, отсутствие долгов), что отсекает недобросовестных игроков. Она ожидает существенного сокращения числа независимых подрядчиков в течение одного-двух лет после введения новых правил.
Однако Валерий Лукинов, основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент», считает, что консолидация не будет быстрой. В ИЖС отсутствуют по-настоящему крупные подрядчики, и для появления девелоперов масштаба многоквартирных домов, способных эффективно работать с эскроу, потребуется не менее 5–7 лет.
Валерий Тумин предупреждает, что тотальный перевод всего ИЖС на эскроу требует 5–7 лет адаптации. Форсирование этого процесса без переходного периода и адаптационных инструментов может привести к локальному дефициту подрядчиков.
Кредитные организации поддерживают инициативу. В Сбербанке («Домклик») отмечают, что общий портфель ипотечных кредитов на ИЖС с эскроу превышает 182 млрд рублей. Уже 98% ипотечных ссуд банка выдаются с применением таких счетов, а спрос на рыночную ипотеку с защищенным механизмом строительства достиг 60%.
Изменения для покупателей и альтернативы
Для покупателей эскроу-счета повышают безопасность сделки, снижая риск заморозки объекта и потери денег. Владимир Миронов отмечает, что из домов, построенных с этой системой, 93% сданы в срок, что ранее было недостижимо на «диком» рынке ИЖС.
Однако за защиту придется заплатить. Кристина Копылова оценивает, что подрядчики, перешедшие на эскроу, увеличили стоимость услуг в среднем на 20–25%. Евгений Шавнев прогнозирует, что остальные сделают так же. Валерий Лукинов ожидает роста себестоимости строительства на 15–20%, а Владимир Миронов — на 10–20% в наиболее чувствительных сегментах. Валерий Тумин добавляет, что проценты по кредитам могут увеличить стоимость еще на 2–4%.
Кристина Гудым, аналитик ФГ «Финам», указывает, что существуют альтернативы для малых подрядчиков, такие как зонтичные поручительства, страхование ответственности, государственное субсидирование кредитов и этапное финансирование под гарантии выполнения работ. Эти инструменты способны снизить стоимость финансового обеспечения строительства и смягчить удорожание для покупателя.
Мария Ермилова ожидает, что эскроу будет введен для всей ипотеки на ИЖС в ближайшие один-два года. Инициатива активно поддерживается крупными банками и институтами развития. Однако она может быть скорректирована, например, путем добавления мер поддержки, чтобы не допустить резкого сокращения предложения.