Росреестр фиксирует тревожную тенденцию: в 2024 году недействительными признаны более 3000 сделок с участием пожилых продавцов. В судах первой инстанции рассматривается свыше 10 000 аналогичных дел. Эксперты отмечают рост числа таких решений на 15–20% за последние два года.
За цифрами судебной статистики скрываются истории людей, которые, проверив все документы и оформив ипотеку, лишились и жилья, и денег. При этом собственники спорной недвижимости, якобы действовавшие под влиянием мошенников, избегают ответственности. Нестабильность сделок создает системный кризис на вторичном рынке недвижимости.
Дело Долиной: прецедент, который не решил проблему
В декабре 2025 года Верховный суд поставил точку в «деле Долиной», оставив квартиру за покупательницей Полиной Лурье. Казалось, что высшая судебная инстанция дала понять: добросовестный покупатель не отвечает за мотивацию продавца. Ранее суды трех инстанций поддерживали продавца, руководствуясь «социальной справедливостью».
Юрист Екатерина Краснова отметила, что это был важный сигнал для системы, но проблема осталась. Мошенники адаптировались и теперь оказывают давление на психическое состояние продавца, используя статью 177 ГК. Суды на местах продолжают принимать противоречивые решения.
Новая тактика мошенников: «неспособность понимать»
После решения Верховного суда недобросовестные продавцы сменили тактику. Вместо статьи 178 ГК (сделка под влиянием заблуждения) используется статья 177 — неспособность понимать значение своих действий из-за стресса, лекарств или давления.
Адвокат Максим Пешков подчеркнул, что суды часто принимают внесудебные справки психологов, игнорируя необходимость судебно-психиатрической экспертизы, что противоречит позиции Верховного суда. Возникает процессуальный тупик, когда полиция, суд и прокуратура перенаправляют обращения друг к другу, а семьи с детьми вынуждены жить в хостелах.
Покупатели в роли ответчика за чужую психику
Нино Цитлидзе, потерявшая квартиру, купленную в ипотеку, возглавляет инициативную группу пострадавших. Она подчеркивает, что добросовестные покупатели, собрав все документы и отдав последние деньги, не должны отвечать за мотивы и эмоциональное состояние продавца. Цитлидзе считает, что эта схема используется как способ сохранения денег и недвижимости: достаточно затянуть время в судах и заявить о невменяемости.
По словам Цитлидзе, тысячи аналогичных дел находятся в судах, и люди ждут решений. Она убеждена, что это спланированная преступная схема, в которой покупателей обманывают и выкидывают на улицу через суды.
Реституция только на бумаге
Эксперты отмечают, что возврат денег при аннулировании сделки часто фиктивен. По закону, продавец должен вернуть деньги, а покупатель — квартиру. Однако на практике продавец к этому моменту уже банкрот, и деньги потрачены или выведены.
Исполнительный директор Фонда поддержки пострадавших от преступлений Матвей Гончаров констатирует, что формальная реституция дискредитирует правосудие. Покупатель остается без жилья и денег, продолжая выплачивать ипотеку.
Предлагаемые решения для защиты покупателей
Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Сергей Саяпин напомнил о законопроекте, обязывающем истца по делам о реституции внести на депозит суда сумму, подлежащую возврату покупателю. Без денег на депозите иск невозможен. Профессиональное сообщество просит вернуться к этой инициативе.
Адвокат Игорь Баранов сообщил о поправках в статью 179 ГК РФ, предлагающих закрепить норму: если покупатель не знал и не мог знать об обмане продавца, сделка не может быть признана недействительной. По словам Баранова, аналогичная правовая позиция уже содержалась в разъяснениях Верховного суда 2015 года, но на практике применяется непоследовательно.
Удар по рынку недвижимости
Эксперты считают, что ситуация привела к кризису доверия на вторичном рынке жилья. Люди отказываются от сделок, опасаясь, что появится «заблуждавшийся» продавец и суд отберет квартиру.
Сергей Саяпин подчеркнул, что это подрывает доверие к праву и государству. По его мнению, у покупателя только одна обязанность — заплатить, а у продавца — комплекс обязанностей, включая достоверную информацию и отсутствие прав третьих лиц. На практике же всё наоборот, и добросовестный покупатель остается крайним.
Фонд поддержки пострадавших от преступлений предлагает создать государственный компенсационный фонд за счет отчислений от каждой сделки, взносов участников рынка и штрафов для возмещения ущерба пострадавшим.
Более миллиона человек, смотревших трансляцию из Верховного суда по «делу Долиной», продолжают задавать вопрос о справедливости правосудия для обычных граждан. Ответ на него, возможно, будут искать депутаты нового созыва, если рынок недвижимости дождется их решений.