В октябре текущего года объем выданных ипотечных кредитов в России значительно увеличился. По сравнению с сентябрем, количество выданных ипотек выросло на 21%, а по сравнению с октябрем прошлого года – на 12%. Это связано с несколькими ключевыми факторами, включая снижение ставок и ожидаемые изменения в условиях "Семейной ипотеки".

Рост выдач ипотеки: основные показатели

По данным Центрального банка, в октябре было выдано 106 тысяч ипотечных кредитов. Это почти вдвое меньше пикового значения июня 2024 года, когда перед завершением действия общей льготной ипотеки было оформлено 202 тысячи кредитов. Однако октябрьский показатель является самым высоким за все последующие месяцы.

Согласно данным ДОМ.РФ, ипотека на готовое жилье показала более значительный рост (на 27% к сентябрю) по сравнению с ипотекой на строящееся жилье (на 24%). При этом льготные ипотечные программы продолжают опережать по темпам роста рыночные – 23% против 19% по сравнению с сентябрем. Предварительные данные за ноябрь от ДОМ.РФ указывают на сопоставимые с октябрем объемы выдач – 103 тысячи кредитов, что на 42% больше, чем годом ранее.

Причины активизации рынка

Эксперты выделяют несколько причин такой динамики.

Снижение ставок

Одной из главных причин является снижение ключевой ставки, процентов по депозитам и, как следствие, по ипотечным кредитам. Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов отмечает, что вкладчики все чаще отказываются от пролонгации депозитов, предпочитая инвестировать в недвижимость.

Руководитель направления экспертной аналитики "Банки.ру" Инна Солдатенкова подчеркивает, что рыночная ипотека стала значительно доступнее по сравнению с началом года. По данным "Банки.ру", к 1 декабря средняя ставка по ипотеке достигла 21,5% годовых, что на 5,3 процентных пункта ниже уровня начала января. Это улучшает шансы заемщиков на оформление рыночной ипотеки, поскольку снижаются ежемесячные платежи и требования к доходу. Это особенно актуально для вторичного жилья, на которое приходится более 70% заявок ипотечных пользователей, отчасти из-за его более низкой средней стоимости по сравнению с первичным рынком.

Изменения в "Семейной ипотеке"

Второй значимый фактор – ожидаемые изменения в условиях "Семейной ипотеки" с февраля. Планируется, что супруги обязательно станут созаемщиками, что исключит возможность оформления двух льготных ипотек на одну семью. Также обсуждается введение дифференцированных ставок: повышение до 12% для семей с одним ребенком и снижение текущих 6% для многодетных семей. Руслан Сырцов указывает, что "дешевле оформлять займы будет только многодетным семьям, а их доля составляет лишь 10% от всех семейных клиентов". Это стимулирует многих семейных покупателей недвижимости спешить оформить льготные займы на текущих условиях.

Сезонный фактор

Наконец, свою роль играет сезонное повышение активности на рынке, традиционное после лета и перед новогодними праздниками. Руслан Сырцов отмечает, что в ноябре многие девелоперские проекты запустили новогодние скидочные акции. Инна Солдатенкова также подтверждает влияние предновогодних акций.

Долгосрочные перспективы рынка

Несмотря на текущий рост, руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко считает, что кардинальных изменений на рынке жилья пока не предвидится. Он отмечает, что ипотека под 22% годовых, как и под 25%, остается недоступной для большинства заемщиков. По его мнению, ипотека будет оставаться дорогой как минимум еще год. Это подтверждается обновленным среднесрочным прогнозом ЦБ, согласно которому ключевая ставка в следующем году будет на уровне 13-15% годовых. Политика крупнейших банков, повышающих ставки по вкладам до 16-17% по коротким депозитам и до 15% на полтора года, также сигнализирует о сохранении высоких ставок до конца 2025 – начала 2026 года. Таким образом, рассчитывать на дешевые кредиты и восстановление спроса в ближайшее время не приходится. В такой ситуации цены на жилье, вероятно, будут стагнировать или расти лишь на уровне инфляции.