За последние полгода количество малометражных квартир в крупных российских городах рекордно снизилось. Их доля на рынке новостроек теперь составляет всего 8,6%. Об этом сообщают агрегаторы по продаже жилья и аналитики.

Сокращение предложения: где и почему

Микроквартиры практически не строят в Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону и Москве. При этом важно отметить, что ограничения по площади действуют только в столице и Подмосковье. Аналитики отмечают, что студии все еще остаются достаточно популярным форматом жилья.

В 2025 году доля предложения микрожилья (площадью 28 кв.м. и менее) в крупных городах России упала до 8,6%. Для сравнения, в 2018 году этот показатель достигал 17% от общего объема. Тренд на сокращение объемов строительства малогабариток начался во второй половине 2024 года после введения запрета на строительство жилья площадью менее 28 кв. м в Москве. В начале 2025 года аналогичный запрет вступил в силу в Московской области. Ожидается, что другие регионы также последуют этому примеру.

Наибольшее сокращение доли микростудий на рынке новостроек зафиксировано в Нижнем Новгороде, Москве, Уфе, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Краснодаре. Снижение также наблюдается в Новосибирске, Перми, Санкт-Петербурге, Тюмени, Красноярске, Самаре и Воронеже. Однако в Волгограде, Челябинске, Казани и Омске отмечена положительная динамика.

Главный аналитик-редактор «Движение.ру» Ян Гравшин пояснил, что лидером по доле малогабаритных квартир на первичном рынке остается Санкт-Петербург, где они составляют четверть от всей экспозиции. Города, демонстрирующие положительную динамику, изначально имели небольшой объем микростудий (не более 3%) и нарастили его до 4–6%.

По данным «Яндекс Недвижимости», по сравнению с прошлым годом количество такого жилья снизилось на 1,6%. Несмотря на это, студии остаются популярным форматом. Их стоимость в среднем по всем городам-миллионникам по итогам октября 2025 года увеличилась относительно сентября на 0,7% и составила 5,9 млн рублей.

Главный аналитик «Циана» Алексей Попов подтвердил снижение, отметив, что в начале года на малогабаритные квартиры приходилось 9,9% от всех продаваемых квартир в новостройках. Относительно исторического максимума летом 2023 года показатель потерял уже пять процентных пунктов. При этом общий метраж приобретаемого жилья сократился незначительно — с 48,5 кв. м год назад до 46,7 кв. м в третьем квартале 2025 года.

«Дом.РФ» сообщает, что на сегодняшний день доля квартир площадью менее 28 кв. м составляет 11% от всего объема новостроек, а на жилье площадью 28–44 кв. м приходится 39%. В Москве количество таких объектов на первичном рынке снизилось за год на 8,8%, а по России в целом — на 5,5%.

Руководитель центра аналитики федеральной компании «Этажи» Ирина Пашковская добавила, что на вторичном рынке также отмечается сокращение доли таких квартир, но не так значительно, как в новостройках: в столице она снизилась всего на 0,1%, а по всей России — на 0,3%. В Москве среди самых доступных малогабаритных лотов в «Метриуме» назвали три студии площадью 19,8–22,26 кв. м, стоимость которых варьируется от 7,4 до 7,8 млн рублей.

Почему микрожилье популярно?

Студии привлекают как молодых покупателей, ищущих первое жилье, так и инвесторов, рассчитывающих на высокий спрос при сдаче компактных квартир в аренду, отмечают в «Яндекс Недвижимости». Интерес к ним остается на высоком уровне — около 13% просмотров среди новостроек.

Ирина Пашковская выделяет несколько факторов снижения объема предложения малогабаритного жилья. В первую очередь, это ограничения на его строительство в столичном регионе, которые, по замыслу, должны распространиться и на другие мегаполисы. В результате девелоперы начали сокращать долю таких квартир в своих проектах.

Любые ограничения всегда приводят к повышенному интересу со стороны покупателей. Риски сокращения предложения спровоцировали более стабильный спрос. Низкая доступность ипотеки вынудила часть покупателей, нуждающихся в собственном жилье, умерить свои аппетиты и приобрести квартиру с меньшей конечной стоимостью, а значит, и площадью. Кроме того, девелоперы понимают, что сейчас государство делает акцент на поддержку семей с детьми, которым малогабаритные квартиры не очень интересны.

Гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин отметил, что рынок строящегося жилья сейчас трансформируется. На первый план выходят привлекательность локации, концепции дома и качество строительства, а это комфорт-класс и выше, где доля малогабаритных квартир значительно ниже.

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин считает, что сокращение предложения такого жилья — это закономерный процесс, отражающий переход отрасли на качественно новый уровень. По его словам, страна взяла курс на повышение качества жизни. В последние два года застройщики активно наращивали долю малогабариток, но теперь ситуация меняется.

Что ждет рынок малогабаритного жилья?

Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение доли такого жилья. Валерий Тумин отметил, что активно обсуждается дополнительное ограничение по семейной ипотеке — вероятно, квартиры менее 28 кв. м будут выведены из программы. Для девелоперов это означает пересмотр продуктовых линеек, для покупателей — рост стоимости первого жилья. Однако в долгосрочной перспективе это приведет к более здоровому рынку, где люди живут в нормальных условиях.

Переходный период займет несколько лет, пока реализуются проекты, запущенные по старым правилам. Однако тренд очевиден, и к 2027–2028 годам малогабаритное жилье станет редкостью в большинстве крупных городов.

Семейный психолог Мария Тодорова напомнила, что жизнь в таких квартирах может негативно влиять на эмоциональное состояние и отношения между членами семьи. Отсутствие личного пространства повышает уровень тревожности и раздражительности. В ограниченной площади сложно восстановить внутренние ресурсы, так как даже кратковременное уединение становится практически невозможным.

Особенно остро нехватка личного пространства ощущается в семьях с детьми. Ребенок нуждается в зоне для игры и фантазий. Если такой возможности нет, это приводит к частым конфликтам, утомляемости, нарушению сна и повышенной возбудимости. Психолог подчеркнула, что в теории привязанности важно базовое чувство безопасности, которое формируется не только в отношениях, но и через среду. Тесное пространство приводит к постоянному напряжению тела, что отражается на эмоциональной устойчивости.

Для смягчения психологического дискомфорта в малогабаритной квартире Мария Тодорова рекомендует зонировать помещение — визуально, с помощью перегородок, освещения или мебели. У каждого члена семьи должно быть свое место, даже если оно символическое, так как это помогает сохранить личные границы и снизить уровень внутреннего напряжения.