Сегодня вступил в силу новый закон, регулирующий сервисы рассрочки. Он призван сделать этот финансовый инструмент более прозрачным и безопасным для потребителей. "Российская газета" публикует детали этого важного документа.
Ключевые изменения в правилах рассрочки
Среди основных нововведений — сокращение сроков рассрочки и запрет на завышение цен при её использовании. Теперь предоставлять сервисы рассрочки (через информационные системы в интернете) могут только операторы, зарегистрированные в специальном реестре Центрального банка. Это повысит контроль и ответственность участников рынка.
С апреля следующего года максимальный срок рассрочки составит полгода, а с апреля 2028 года он сократится до четырёх месяцев. Это означает, что потребителям придётся быстрее погашать свои обязательства. В случае просрочки платежей неустойка будет ограничена 20% годовых. Важное изменение: операторам запрещено взимать с пользователей дополнительное вознаграждение за предоставление рассрочки.
Кроме того, информация о рассрочках теперь будет включаться в кредитную историю покупателя. Операторы обязаны передавать эти данные в бюро кредитных историй, за исключением случаев, когда сумма к выплате не превышает 50 тысяч рублей. Это позволит банкам и другим кредитным организациям точнее оценивать платёжеспособность граждан.
Рассрочки на недвижимость: новые правила и исключения
Один из ключевых вопросов, который волнует многих, — как новый закон повлияет на покупку недвижимости в рассрочку. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, Владислав Преображенский, считает, что закон не распространяется на покупку жилья на стадии строительства. Он объясняет это тем, что закон содержит оговорку: его действие не касается договоров купли-продажи, где оплата производится напрямую продавцу. А привлекать средства граждан на этапе строительства могут только застройщики по договорам долевого участия (ДДУ).
Однако пресс-служба Центрального банка сообщила "Российской газете", что новые правила распространяются на покупку недвижимости, если она приобретается через оператора сервиса рассрочки. При этом Центробанк подчёркивает, что для регулирования популярных рассрочек напрямую от застройщиков готовится отдельный закон. В ЦБ отмечают, что рассрочки от застройщиков набирают популярность: в первом квартале 2025 года их доля в сделках на первичном рынке достигала 40%, в то время как ранее она не превышала 10-20%.
Генеральный директор Tashir Estate Максим Самсонов полагает, что формулировки нового закона достаточно широки и в правоприменительной практике могут быть истолкованы как включающие и рассрочки на жильё. Если такая трактовка закрепится, то с момента вступления закона в силу рассрочку смогут предоставлять только компании из реестра операторов ЦБ.
Зачем нужно регулирование и какие риски оно снижает?
Центральный банк отмечает, что регулирование рассрочек при покупке новостроек необходимо, так как они могут нести как выгоды, так и риски для покупателей и застройщиков. Застройщики зачастую не оценивают платёжеспособность покупателя, что увеличивает риски закредитованности граждан. После завершения рассрочки у людей могут возникнуть проблемы с получением ипотеки или обслуживанием кредита.
Кроме того, продажи в рассрочку часто предполагают завышение стоимости жилья. Это может привести к финансовым потерям для граждан, если им потребуется продать недвижимость на вторичном рынке. Для застройщиков и банковской системы риски связаны с тем, что покупатель может отказаться от договора или не сможет погашать рассрочку.
В июне Центральный банк рекомендовал банкам при кредитовании застройщиков комплексно оценивать риски проектов, где значительная доля жилья продаётся в рассрочку. Это должно ограничить связанные с этой практикой риски.
Мнение риелторов: рассрочки через операторов уже неактуальны
Риелторы утверждают, что рассрочки через оператора, на которые распространяется принятый закон, практически исчезли с рынка год-два назад. Эксперт по недвижимости Георгий Патанин не сталкивался с покупкой квартир в новостройках через оператора: "Все рассрочки проходят напрямую – либо через агентство, либо напрямую в офисе продаж". По его мнению, операторы не участвуют, потому что это неудобно и дорого.
Генеральный директор агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев соглашается, называя рассрочку через оператора "мёртвой схемой" на рынке новостроек. С середины 2024 года крупные застройщики отказались от посредников, поскольку им нет смысла платить комиссию 5-7%, когда они могут продавать квартиры напрямую. В Петербурге и Москве преобладает прямая схема оплаты. Бондарев отмечает, что в его сделках за последний квартал доля прямых рассрочек составила около 40%, тогда как через оператора — ни одной.
Операторы не прижились по нескольким причинам, в частности, из-за замораживания до 30% суммы в эскроу, что блокирует оборотные средства. Бондарев предупреждает: "Если вам предлагают рассрочку через оператора – с высокой вероятностью это не застройщик, а перекупщик, который продаёт переуступку. Такие сделки бывают опасными и почти всегда невыгодны". Генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич подтверждает, что с рассрочками через операторов никто не работает, и появление такой схемы добавит расходов, которые, очевидно, лягут на покупателя.