Курс доллара и евро
 сейчас и на завтра

Стоит ли покупать квартиру у закрытого паевого инвестиционного фонда? В целом ЗПИФы – довольно сильно зарегулированные государством игроки, поэтому они во многом выглядят даже безопаснее застройщиков с точки зрения рисков, сходятся во мнении эксперты.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) создается на определенный срок как способ оформить права на недвижимость. Слово «закрытый» не означает, что фонд скрывает информацию от налоговых органов. Просто в таких фондах паи можно купить только в процессе формирования фонда или во время дополнительного привлечения пайщиков.

Закрытые паевые фонды недвижимости часто использовались девелоперами пару лет назад, когда начался переход на проектное финансирование через эскроу-счета, объясняет управляющий директор компании «Метриум» Надежда Корка. Застройщики искали альтернативные способы привлечения инвестиций, ведь от 20% до 50% всех вложений в девелоперский проект — это подготовительный этап, который должен быть завершен до получения кредита банка.

Стоит ли покупать жилье у ЗПИФа

Обычно реализация квартир с использованием ЗПИФов выглядит так: застройщик по договору долевого участия «продает» квартиры компании, которая управляет ЗПИФом, на 25–50% дешевле рыночной цены, рассказывает управляющий партнер юридической компании «Позиция Права» Егор Редин. Затем УК перепродает жилье физлицам по договорам уступки права требования, но уже по рыночной цене — тем самым переуступает не квартиру, а имущественное право требования к застройщику. В дальнейшем клиент, который приобрел право требования по такому договору, получает недвижимость по акту приема-передачи от застройщика.

«Покупая у фонда, скорее всего, вы покупаете на ценовом пике. Если для себя, то это не так важно, главное, чтобы квартира нравилась. Но если это покупка для сдачи в аренду, то цена объекта напрямую влияет на доходность инвестиций», — отмечает партнер «Инвесториума» Алексей Матлаков.

Как правило, сделки с ЗПИФом представляют собой договоры уступки права требования из договора долевого участия (ДДУ). По словам генерального директора управляющей компании «Финансовая основа» Алексея Доманова, как и в случае со всеми подобными схемами, покупателя ждут следующие риски:

1. Потеря денег при расторжении ДДУ. Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, то есть ту цену, по которой УК покупала квартиру у застройщика. Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Недействительность цессии. Например, если уступка была совершена без согласия застройщика.

3. «Двойная» переуступка прав. Наличие двух или более договоров уступки одного и того же права требования.

4. Невозможность предъявить иск застройщику, если его не уведомили об уступке.

При покупке квартиры у УК стоит проверить полномочия компании на заключение договора. Нужно убедиться, что управляющая компания имеет лицензию, не находится в стадии банкротства, в отношении нее нет каких-либо административных процедур, которые бы мешали ей заключить договор, рассказывает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов. Желательно также ознакомиться с правилами управления ЗПИФом, поскольку там могут быть дополнительные ограничения. Например, в правилах может быть прописано, что УК не имеет права продавать недвижимость без согласия пайщиков.

В целом при перепродаже по договору уступки новый дольщик получает все те же права требования к застройщику, что были у управляющей компании. УК при приобретении недвижимости проверяет актив и оценивает по справедливой стоимости. Разрешение на сделку компания получает от специализированного депозитария, который также со своей стороны проверяет добросовестность УК, добавляет Алексей Доманов. В целом ЗПИФы – довольно сильно зарегулированные государством игроки, поэтому они во многом выглядят даже безопаснее застройщиков с точки зрения рисков, сходятся во мнении эксперты.

Схема с приобретением жилья через ЗПИФ недвижимости в настоящее время не очень распространена: по некоторым подсчетам, на нее приходится до 1% от первичного рынка недвижимости, говорит юрист фирмы «ГК ЛИГАЛ» Кирилл Гавриличев. С ипотекой такие сделки встречаются еще реже. Например, у ВТБ с начала года их прошло не более 500. Покупка через ЗПИФ не пользуется популярностью в том числе и потому, что на подобные сделки не распространяются условия господдержки. То есть несмотря на то, что вы покупаете квартиру на первичном рынке, получить льготную ипотеку на нее невозможно, и ставки по таким кредитам находятся на уровне базовых значений банка.

Последние новости

© Audit-it.ru, 2013 - 2020 Реклама на сайте
или оставьте свои отзывы и предложения
Для iOS:
Для Android: