С 1 октября 2026 года в России начнут действовать новые условия семейной ипотеки. Для большинства семей с детьми лимиты по кредиту увеличили. Но вместе с этим выросли и требования к доходам. Даже если не брать максимальную сумму, а ограничиться прежним уровнем кредита, многим семьям теперь придется зарабатывать больше, чем раньше.
«РБК Недвижимость» подсчитала, как изменились требования к заработку для одобрения льготной ипотеки в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленинградской области. В расчетах использовались старые условия программы и новые параметры, объявленные Минфином, а также ипотечный калькулятор «Дом.РФ».
Ужесточение для семей с одним и двумя детьми
Как выяснилось, при сопоставимых сроках и суммах кредитования требования к доходу для семей с одним ребенком выросли в 1,4 раза, а для семей с двумя детьми — в 1,3 раза. Именно такие семьи составляют основную часть участников программы: по данным Татьяны Голиковой, на семьи с одним-двумя детьми приходится 80% всех российских семей с детьми.
Для семей с тремя детьми требования повысились примерно в 1,1 раза. Для семей с четырьмя детьми условия не изменились. А для семей, где пятеро и более детей, требования стали даже мягче.
Но если смотреть на максимально возможные сроки кредитования, то ужесточение затронуло уже всех. Это связано с тем, что предельный срок субсидирования льготной ипотеки теперь составляет 15 лет вместо прежних 30 лет. В результате требования к доходу при максимальном сроке выросли как минимум в 1,2 раза, а для семей с одним ребенком — удвоились.
Важно, что речь идет не о зарплате одного родителя, а о суммарном доходе обоих супругов.
Доходы обоих родителей теперь учитываются обязательно
В «Дом.РФ» пояснили, что с 1 февраля 2026 года оба супруга должны обязательно выступать в кредитном договоре как созаемщики. Поэтому при оформлении семейной ипотеки учитываются доходы обоих родителей.
Ранее такое правило действовало только в случае, если оба супруга сами были включены в договор, но это не было обязательным требованием.
Сколько нужно зарабатывать на ипотеку в 12 млн рублей
По старым условиям семейной ипотеки ставка и максимальная сумма кредита не зависели от числа детей. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях можно было взять ипотеку под 6% на сумму до 12 млн руб.
Чтобы кредит на такую сумму одобрили, по прежним правилам требовалось иметь доход:
- 119,9 тыс. руб. в месяц — при сроке ипотеки 30 лет;
- 168,8 тыс. руб. в месяц — при сроке 15 лет.
При этом льготные заемщики чаще выбирали именно максимальные сроки. По данным Объединенного кредитного бюро, в августе 2026 года средний срок льготной ипотеки в столичных регионах превышал 27,3 года. Это объяснялось и желанием снизить ежемесячный платеж, и более мягкими требованиями к доходу.
Что изменилось по новым условиям
Новые правила сохраняют прежний лимит в 12 млн руб. только для семей с одним ребенком. Для остальных семей лимиты увеличены:
- 15 млн руб. — для семей с двумя детьми;
- 18 млн руб. — для многодетных семей.
Если брать ипотеку на прежнюю сумму в 12 млн руб., но уже по новым правилам, то требования к доходу будут такими:
- 240 тыс. руб. в месяц — для семей с одним ребенком, где ставка в столичных регионах теперь составляет 12%;
- 214,9 тыс. руб. — для семей с двумя детьми, ставка 10%;
- 191,1 тыс. руб. — для семей с тремя детьми, ставка 8%;
- 168,8 тыс. руб. — для семей с четырьмя детьми, ставка 6%;
- 147,9 тыс. руб. — для семей с пятью и более детьми, ставка 4%.
Какие зарплаты нужны на максимальную сумму кредита
Если оформлять семейную ипотеку на максимально доступную сумму, то требования к доходу будут еще выше. В столичных регионах диапазон составит от 221,9 тыс. руб. в месяц до 286,7 тыс. руб. в месяц.
Для семей с одним ребенком потребуется доход 240 тыс. руб. в месяц, для семей с двумя детьми — 268,7 тыс. руб. в месяц. Для семей с тремя детьми, как следует из расчетов, нужен доход 286,7 тыс. руб. в месяц. Для семей с пятью детьми и более — 221,9 тыс. руб. в месяц.
Новых лимитов может не хватить даже на двушку
Хотя лимиты семейной ипотеки увеличили, этого может оказаться недостаточно для покупки даже двухкомнатной квартиры в новостройке — самой востребованной у семей с детьми.
По оценке аналитиков bnMAP.pro, средняя стоимость двухкомнатной квартиры в новостройках Новой Москвы составляет 19,4 млн руб. В эту сумму по новым лимитам без дополнительных вложений, кроме обязательного первоначального взноса не менее 20%, смогут уложиться только многодетные семьи.
В Старой Москве ситуация еще сложнее. Там двухкомнатную квартиру по семейной ипотеке без предварительных накоплений не купить никому. В массовых новостройках такая квартира в среднем стоит 25,3 млн руб., а в новостройках бизнес-класса — 42,5 млн руб.
Кто успеет взять ипотеку по старым правилам
По старым условиям семейную ипотеку смогут оформить только те заемщики, которые успеют до 1 октября 2026 года подписать кредитный договор с банком. В «Дом.РФ» отдельно подчеркнули: одного одобрения заявки недостаточно. Если договор не подписан, условия уже будут пересмотрены по новой версии программы.