Эксперты компании «Метриум» подготовили три сценария того, как может измениться семейная ипотека после 1 октября 2026 года. Ключевая идея реформы — дифференциация ставок по числу детей в семье. Вместо единой ставки 6% для всех условия могут стать более жесткими для семей с одним ребенком и более мягкими для многодетных заемщиков.
При этом, даже если ставка останется льготной, сокращение срока действия субсидии способно заметно увеличить ежемесячный платеж. Именно этот фактор аналитики называют одним из самых чувствительных для заемщиков.
Оптимистичный сценарий
В первом, наиболее мягком варианте, ставка 6% сохранится для многодетных семей. Для семей с двумя детьми она вырастет до 7%, а для семей с одним ребенком — до 8%. Льготная ставка будет действовать весь срок кредита, то есть до 30 лет.
Одновременно предполагается пересмотр максимальных сумм займа. Для семей с тремя детьми и более лимит может вырасти до 18 млн рублей в Москве и области и до 9 млн рублей в регионах. Для семей с одним и двумя детьми лимиты останутся на уровне 12 млн и 6 млн рублей соответственно. Ограничений по минимальной площади жилья в этом сценарии не будет.
По расчетам «Метриума», при такой конфигурации ежемесячный платеж для семей с одним и двумя детьми в Москве вырастет на 6,5–13,3%. Для семей с тремя и более детьми расширение кредитного лимита, наоборот, позволит снизить платежи на 17%.
Реалистичный сценарий
Более жесткий, но при этом, по оценке компании, реалистичный вариант предполагает, что ставка для семей с одним ребенком вырастет до 10%, а для семей с двумя детьми — до 8%. Льготные условия будут действовать только первые 15 лет, после чего кредит перейдет на рыночную ставку.
В этом сценарии предельная сумма ипотеки составит 12 млн рублей для семей с одним ребенком, 15 млн — для семей с двумя детьми и 18 млн — для многодетных семей в Москве. В регионах лимиты установят на уровне 6 млн, 7,5 млн и 9 млн рублей соответственно. Минимальная площадь приобретаемого жилья должна быть не меньше 35 кв. м.
По оценке аналитиков, в Москве платеж для семей с одним ребенком в первые 15 лет вырастет на 27,5%. Для семей с двумя детьми ежемесячный взнос увеличится на 6%. А многодетные семьи в столице, напротив, смогут снизить расходы на 17%.
В регионах рост окажется еще заметнее. Для семей с одним ребенком платеж в первые 15 лет вырастет почти наполовину — на 46,1%. Для семей с двумя детьми он увеличится на 22,1%. Для многодетных семей изменение будет минимальным — минус 0,3% в первые 15 лет.
Консервативный сценарий
Самый жесткий вариант предполагает ужесточение почти по всем параметрам для основной части заемщиков. Ставка может подняться до 12% для семей с одним ребенком, до 10% — для семей с двумя детьми и до 8% — для семей с тремя детьми. При этом ставка 6% сохранится только для семей с четырьмя и более детьми.
Субсидированная ставка будет действовать лишь первые 10 лет. Затем кредит перейдет на базовые рыночные условия. Лимиты снизятся до 9 млн рублей в Москве и 4,5 млн рублей в регионах для семей с одним ребенком. Для семей с двумя детьми они составят 12 млн и 6 млн рублей соответственно. Минимальная площадь жилья будет ограничена 40 кв. м.
В «Метриуме» отмечают, что такой сценарий приведет к максимальному росту кредитной нагрузки для большинства заемщиков. Фактически без изменений останутся только условия для семей с четырьмя детьми.
Что отмечают в «Метриуме»
Коммерческий директор компании Дмитрий Проскурин заявил, что предстоящая перестройка семейной ипотеки может превратить ее из инструмента поддержки строительного сектора в более адресный механизм социальной помощи узкой категории семей.
По его словам, главный парадокс реформы в том, что наибольшая финансовая нагрузка может лечь на семьи с одним ребенком. Сейчас именно они формируют около 60% всех сделок по программе.
Проскурин также назвал наиболее рискованным возможное ограничение льготного периода. По его словам, это создаст отложенную нагрузку во второй половине срока кредита, когда оставшийся долг начнет обслуживаться уже по рыночной ставке.