Самый большой кошмар как для покупателя, так и для продавца недвижимости — это когда заключенная сделка оспаривается и признается недействительной. Специалисты Федеральной нотариальной палаты (ФНП) рассказали, какие ситуации чаще всего приводят к таким последствиям.
Важно понимать: оспорить сделку с недвижимостью и признать ее недействительной можно только через суд. Иск может подать один из участников сделки, третье лицо, чьи права были нарушены, или даже прокуратура, органы опеки и попечительства.
По статистике, судебные разбирательства по таким делам могут длиться от года до нескольких лет. Если суд признает сделку недействительной, как правило, продавец возвращает себе недвижимость, а покупатель получает обратно свои деньги. Однако, как отмечают эксперты, в каждом случае могут быть свои сложности. Например, если покупатель передал деньги мошенникам, вернуть их бывает непросто.
Статистика и основные причины оспаривания
По данным исследования «Аналитика. Бизнес. Право», за период с 2020 по 2025 годы в России было оспорено около 30 тысяч типовых сделок с недвижимостью. Чаще всего это договоры дарения (46%) и купли-продажи (32%). Примечательно, что после введения обязательной нотариальной формы для договоров дарения недвижимости между гражданами в 2025 году, количество оспариваний таких сделок сократилось более чем на 37%.
1. Мнимые и притворные сделки
Наиболее распространенной причиной признания сделок с недвижимостью недействительными являются мнимые и притворные сделки. Они относятся к ничтожным, то есть недействительным с самого момента заключения.
- Мнимая сделка — это когда стороны не имели реального намерения вступить в правоотношения и создать юридические последствия. Такая сделка совершается «для вида». Например, человек продает квартиру родственнику, чтобы спрятать ее от кредиторов или бывшей супруги, но продолжает жить в ней и оплачивать коммунальные услуги. Или семья пытается обналичить материнский капитал через фиктивную сделку с недвижимостью.
- Притворная сделка — это соглашение, которое заключается для того, чтобы прикрыть другую сделку или те же отношения на иных условиях. Типичный пример — продажа вместо залога. Часто притворность используют для ухода от налогов, занижая реальную стоимость объекта в договоре. Например, вместо 15 миллионов рублей в документе указывают 5 миллионов.
При оспаривании таких договоров суд может применить реституцию — возврат сторон в первоначальное положение. Продавец получает обратно недвижимость, а покупатель — деньги. Однако, если в договоре указана заниженная сумма, покупатель официально может претендовать только на нее, рискуя потерять незадекларированную разницу.
2. Существенное заблуждение
Еще одна причина — введение участника сделки в существенное заблуждение. По статистике ФНП, таких случаев становится больше с каждым годом.
Существенное заблуждение — это ошибочное представление о ключевых аспектах сделки, из-за которого человек согласился на то, чего на самом деле не хотел. Например, продавец мог заявить, что не понимал, что подписывает договор купли-продажи, думая, что это договор залога или завещание, и что он не лишится права собственности на квартиру при жизни. С 2020 по 2024 год число подобных случаев выросло более чем на 50%.
3. Прямой обман и угрозы
Нотариусы также выделяют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угроз или в кабальных условиях. В отличие от простой ошибки, здесь человека намеренно подвели к определенному решению хитростью или силой.
К этой категории относятся и дела с так называемыми «ведомыми продавцами». Это ситуации, когда владелец недвижимости дееспособен, но действует под чужим влиянием, заблуждением или давлением мошенников. Такие истцы часто выступают в роли потерпевших в рамках уголовных дел, а гражданско-правовой иск подают для возврата имущества, проданного в результате обмана или принуждения.
4. Неспособность понимать свои действия
Одна из самых сложных категорий споров — иски о признании сделки недействительной по статье 177 Гражданского кодекса РФ. Речь идет о формально дееспособных гражданах, которые в момент совершения сделки не могли понимать значение своих действий или руководить ими. Причиной может быть болезнь, прием лекарств, сильный стресс, тревога или гнев.
Во всех этих случаях добросовестный покупатель может лишиться недвижимости, и не факт, что он сможет вернуть свои деньги. Чтобы минимизировать риски, важно не только формально соблюсти все требования закона, но и убедиться, что продавец ясно мыслит и полностью осознает свои действия.
5. Отсутствие обязательного согласия супруги или опеки
Значительная доля судебных споров возникает из-за отсутствия обязательного согласия супруга, органа опеки и попечительства или других законных представителей. Также причиной может быть превышение полномочий или злоупотребление ими при совершении сделки по доверенности.
Например, согласие супруга необходимо при продаже или покупке совместно нажитого имущества. Согласие органа опеки обязательно при сделках с недвижимостью, затрагивающей интересы несовершеннолетних. Если такое согласие отсутствует, сделку могут оспорить.
6. Банкротные оспаривания
Отдельно нотариусы выделяют банкротные оспаривания сделок с недвижимостью. Это ситуации, когда финансовый управляющий или кредиторы через суд требуют признать недействительным договор купли-продажи, дарения или мены жилья, совершенный должником перед банкротством. Нередко банкрот стремится продать имущество ниже рыночной цены, что с высокой вероятностью приведет к оспариванию такого договора финансовым управляющим.