Кредитование индивидуального жилищного строительства (ИЖС) столкнулось с серьезными препятствиями. При использовании механизма эскроу-счетов небольшие подрядчики зачастую не могут получить необходимое проектное финансирование.
По данным «Дом.РФ», из-за этого более 30% одобренных гражданам ипотечных кредитов на ИЖС не были выданы. Власти запустили программу поручительств «Дом.РФ», призванную упростить доступ к финансированию для небольших застройщиков.
Проблемы с эскроу-счетами
После расширения применения эскроу-счетов на рынке ИЖС с 1 марта 2025 года, выявились сложности с получением проектного финансирования небольшими подрядчиками.
Несмотря на высокий процент одобренных заявок на ипотеку, около 30% из них не были реализованы, так как подрядчики не смогли получить финансирование из-за отсутствия кредитной истории и достаточного залога.
Механизм эскроу-счетов был введен для повышения прозрачности рынка ИЖС и стимулирования кредитования. Покупатель размещает средства на эскроу-счете, подрядчик строит дом на кредитные средства, а доступ к деньгам покупателя подрядчик получает только после завершения строительства. Использование эскроу-счетов является обязательным только при получении льготной ипотеки на ИЖС.
Директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков отметил, что менее десяти банков готовы предоставлять кредиты на строительство частных домов, особенно со счетами эскроу. Он подчеркнул, что многие подрядчики находятся в «неопределенной позиции» из-за недостатка залога для обеспечения кредита.
Текущая ситуация на рынке ИЖС
На ИЖС приходится более половины всего вводимого в стране жилья. В 2025 году было построено около 63,5 млн кв. м, что на 2% больше, чем в 2024 году. Однако в первом квартале 2026 года наблюдалось снижение на 38,1% (15,3 млн кв. м). По данным «Дом.РФ», охват ИЖС проектным финансированием остается низким – 1–2%. За год с использованием эскроу-счетов было построено около 12 тыс. домов (более 1 млн кв. м). Минстрой планирует увеличить этот показатель до 23,5% к 2030 году.
Новые меры поддержки
Власти предпринимают шаги для решения проблем. С 30 апреля запущено кредитование подрядчиков ИЖС с использованием механизма «зонтичного» поручительства «Дом.РФ». В случае неисполнения подрядчиком обязательств по кредиту, госкорпорация компенсирует половину выданной суммы (до 20 млн руб.). Ожидается, что это позволит привлечь к работе со счетами эскроу еще 500–700 подрядчиков. Также планируется запуск программы по развитию инфраструктуры на участках для ИЖС.
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что кредитование ИЖС с эскроу связано с более высокими рисками из-за отсутствия залогового обеспечения у небольших подрядчиков. По ее мнению, основной проблемой остается обеспечение инфраструктурой.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков отметил, что введение эскроу-счетов повысило защиту граждан и доверие банков к ИЖС, однако проблемы с кредитованием сохраняются. Он считает, что предложенные меры частично снимут финансовые барьеры и снизят стоимость строительства. Для комплексного решения необходимо обеспечить готовность инфраструктуры, снизить административные риски и упростить механизмы ипотечного кредитования.