Спрос на рефинансирование ипотечных кредитов в России демонстрирует заметный рост на фоне постепенного снижения ключевой ставки. Аналитики ДОМ.РФ отмечают, что ставки по рефинансированию с начала года снизились на 3,7 процентных пункта.
В январе средняя ставка рефинансирования составляла 22,37%, а сейчас в крупнейших банках она снизилась до 18,64%. Это снижение уже стимулирует спрос. В марте было выдано около 1,4 тыс. кредитов на рефинансирование, что составляет 1,8% от общего объема ипотечных выдач (77 тыс. кредитов). Аналитики подчеркивают, что в прошлом году этот сегмент практически отсутствовал.
Пик и минимум рефинансирования
По данным ЦБ, пик рефинансирования ипотеки пришелся на четвертый квартал 2020 года, когда за счет новых жилищных кредитов было погашено ипотек на 24,6 млрд рублей. Минимум был зафиксирован в начале 2025 года – 319 млн рублей (вероятно, большая часть - рефинансирование рыночной ипотеки под льготную "Семейную ипотеку"). К концу 2025 года выдачи выросли вдвое, достигнув 729 млн рублей.
Прогнозы экспертов
Исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак констатирует рост интереса к рефинансированию после апрельского снижения ключевой ставки. Он считает, что текущие 1,8% – это только начало восстановления сегмента. По его мнению, доля рефинансирования может вырасти до 3-5% в ближайшие месяцы, а к концу года – до 5-8% при дальнейшем смягчении условий.
Профессор Финуниверситета при правительстве РФ Александр Цыганов прогнозирует взрывной рост рефинансирования во второй половине 2026 года, если тенденция снижения ключевой ставки сохранится. Он отмечает высокий спрос на рефинансирование рыночной ипотеки, выданной под 25-30% годовых год-два назад.
Рыночные ставки и условия рефинансирования
Баджурак отмечает, что год назад рыночная ипотека на новостройки выдавалась под 18-21%, а сейчас ставки находятся в диапазоне 17-20%. Несмотря на снижение ключевой ставки, банки не спешат значительно снижать ставки из-за инфляционных ожиданий и неопределенности на рынке. Вместо этого, они корректируют условия отдельных программ, включая рефинансирование, для привлечения новых клиентов.
Финансовые аспекты рефинансирования
Снижение ставки на 1-2% при рефинансировании не всегда выгодно заемщику. Баджурак поясняет, что при кредите в 10 млн рублей на 25 лет снижение ставки на 1-2 процентных пункта уменьшит ежемесячный платеж примерно на 5-12%, или 5-15 тыс. рублей в месяц. Экономия может быть не значительной, учитывая расходы на оценку недвижимости, страхование и оформление, которые могут составить десятки или даже более 100 тыс. рублей.
Специалист по недвижимости компании "ДВметрия" Наталья Середа подчеркивает, что рефинансирование – это по сути получение нового кредита, поэтому затраты схожие.
Кроме того, заявленная ставка не всегда совпадает с фактической, если кредитоспособность заемщика вызывает вопросы у банка, добавляет Баджурак.
Когда рефинансирование выгодно?
Середа считает, что рефинансирование целесообразно при разнице в ставках от 0,5-1 процентного пункта, особенно при большой сумме и длительном сроке ипотеки. Перед рефинансированием стоит сравнить экономию и затраты на процедуру, чтобы определить срок окупаемости.
Если ставки снова упадут, рефинансирование можно повторить, но за каждую процедуру придется платить. Иногда снизить ставку соглашается и "свой" банк, что может снизить затраты.
Баджурак рекомендует тщательно просчитывать выгоду, если разница между текущей ставкой и ставкой при рефинансировании составляет менее 1,5-2 п. п. В таких случаях лучше дождаться более ощутимого снижения ставок.
Снижение ипотечных ставок
В конце апреля ЦБ снизил ключевую ставку до 14,5%, после чего ряд банков скорректировал ставки по ипотеке. За неделю средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки снизилась на 0,69 п. п., до 19,22%, а на вторичное жилье – на 0,75%, до 18,84%. Несмотря на то, что это все еще довольно высокие ставки, они заметно ниже, чем год назад.
Директор по продажам "РОКВУЛ" Роман Карташев считает, что снижение ключевой ставки дает позитивный сигнал, но эффект будет постепенным. Часть отложенного спроса может вернуться, особенно в сегментах с льготной ипотекой. Коммерческий директор "Брусники" Андрей Фатнев отмечает, что доля базовых ипотечных программ уже достигает 30%. Он ожидает роста сделок в апреле, мае и летние месяцы, возвращения активности на рынке к привычным показателям.