В России наблюдается значительное замедление на ипотечном рынке. Несмотря на снижение ключевой ставки Центрального банка до 14,5% с исторического максимума в 21% (на конец 2024 года), рыночная ипотека остается недоступной для большинства россиян. Её ставки варьируются от 18% до 22% годовых.
Высокие ставки и недоступность для большинства
Банки формируют ипотечную ставку, добавляя 4–6 процентных пункта к ключевой ставке. При текущей ключевой ставке в 14,5% полная стоимость рыночного ипотечного кредита составляет:
- 18,5–21,3% для новостроек или вторичного рынка.
- 19,2–22,1% для строительства индивидуального дома.
- 19,4–22,3% для покупки готового частного дома.
- 19,8–22,6% для рефинансирования ипотеки.
Для примера, квартира стоимостью 8 млн рублей с первоначальным взносом 20% (1,6 млн рублей) и сроком кредита 25 лет при ставке 19,5% потребует ежемесячного платежа около 107 000 рублей. Суммарная переплата за весь срок превысит 26 млн рублей. При средней номинальной зарплате по России в апреле текущего года, составляющей 139 727 рублей, такой платеж является чрезмерным. Для комфортного обслуживания такого кредита необходим доход семьи не менее 220–250 тысяч рублей в месяц, что отсекает большинство российских домохозяйств.
Падение объемов и роль льготных программ
Прошлый год стал одним из самых неудачных для российской ипотеки с 2018 года. По данным ЦБ, в 2025 году российские банки выдали 986,2 тысячи ипотечных кредитов на сумму 4,45 трлн рублей. Это значительно меньше, чем в 2024 году, когда было выдано 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн рублей. Снижение в количественном выражении составило 25%, в денежном – 9%. Для сравнения, в 2023 году было выдано 2,01 млн ипотечных кредитов.
Рынок ипотеки фактически перестал быть рыночным. В 2025 году на льготные программы пришлось 79–85% всех выдач. Без таких программ, как «Семейная ипотека» (ставка 6%), «IT-ипотека» (5%) и «Дальневосточная ипотека» (2%), рынок бы остановился. Многие покупатели, не имеющие доступа к банковским кредитам, обращаются к рассрочке от застройщика. В 2025 году около 40% сделок на первичном рынке проходили через рассрочку, а совокупный объем накопленной застройщиками рассрочки превысил 1 трлн рублей.
Изменения в условиях льготной ипотеки и перспективы
С марта 2026 года ситуация начала меняться. На фоне ужесточения правил выдачи семейной ипотеки доля рыночных программ выросла до 37–57% объема в различных регионах. Средневзвешенная ставка по ипотеке в марте 2026 года составила 12,6% по готовому жилью (с учетом льготных программ), тогда как чисто рыночная ставка оставалась в диапазоне 19–21%.
В начале 2026 года наблюдался ажиотаж: в декабре 2025 года объем выдачи семейной ипотеки вырос почти на 70% до 605 млрд рублей, поскольку люди спешили оформить её до ужесточения условий с 1 февраля 2026 года. Затем последовал резкий спад: в марте 2026 года объем упал на 45% по сравнению с январем.
С февраля 2026 года введено правило «одна семья — одна льготная ипотека», обязывающее обоих супругов выступать созаемщиками. С апреля Центральный банк ужесточил требования к подтверждению доходов, теперь банки обязаны опираться исключительно на официальные данные ФНС и СФР.
Сейчас рынок находится в режиме ожидания. Заемщики, не подпадающие под льготные программы, откладывают покупку жилья на 2–3 года, надеясь на снижение ставок. При этом застройщики удерживают цены, а предложение на вторичном рынке растет, что может привести к коррекции.
Прогнозы экспертов: когда ждать доступную ипотеку?
Большинство экспертов сходятся во мнении, что массовая рыночная ипотека станет доступной при ставке 10–11% годовых. При такой ставке доля ипотечного платежа в доходе средней российской семьи опустится до комфортных 30–35%.
ЦБ прогнозирует среднюю ключевую ставку в диапазоне 14,0–14,5% в 2026 году и 8,0–10,0% в 2027 году. По базовому сценарию Дом.РФ, к концу 2026 года рыночные ставки могут снизиться до 14,5–15% по новостройкам и до 17% на вторичном рынке. Однако многие эксперты скептически относятся к этим прогнозам, полагая, что серьезного снижения ставок не стоит ждать, пока ЦБ не опустит ключевую ставку до 12%. Тогда рыночная ипотека может уменьшиться до 14,5–15,5%, что все еще выше комфортного уровня для большинства семей.
Если в 2027 году средняя ключевая ставка снизится до 8–10%, то и рыночная ипотека достигнет уровня 12–14%. Это сделает её реальным инструментом для широкого круга заемщиков впервые с 2022 года.
Для сравнения, в 2025 году средняя ипотечная ставка в Польше составляла 7,67%, в Венгрии — 9,35%, в Чехии — 5,07–5,19%. Среднеевропейский показатель — 4,36%. В развитых европейских странах ипотечный долг домохозяйств составляет 40–90% ВВП. В Польше — около 25% ВВП, в Чехии — около 30%. В России этот показатель находился на уровне 11–12% ВВП в 2024 году. Это указывает на значительный потенциал роста ипотечного рынка при нормализации ставок.