Несмотря на снижение ключевой ставки Центробанком, банки не спешат радикально снижать ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынках. Вместо этого они предпочитают менять условия по ипотечным программам, особенно в сегменте рефинансирования, где наблюдается усиление конкуренции за заемщиков.
Небольшие изменения ставок
Несмотря на общее снижение ключевой ставки, массового снижения ставок по рыночным ипотечным программам пока не произошло. Сбербанк и банк «Дом.РФ» объявили о снижении ставок всего на 0,2–1 п. п. Стоит отметить, что у Сбербанка ставки по основным рыночным продуктам нередко были выше, чем у других банков. По данным ПАО «Дом.РФ» на 24 апреля, средневзвешенные ставки у большинства крупных банков составляли 18,2–19,9% годовых, в то время как у Сбербанка – 20,2% и 19,7% годовых соответственно. При этом Сбербанк остается лидером по выдаче ипотеки, его доля в марте составила 60%.
Пересмотр условий и акции
Остальные игроки рынка предпочитают пересматривать другие условия. В первую очередь это касается первоначального взноса (ПВ), от размера которого зависят ставки. Например, ставки по кредитам с ПВ свыше 50% могут быть ниже на 1–2 п. п. Банки также предлагают различные акции: снижение ставок на 0,2–0,9 п. п. при оформлении сделки в течение 30 дней после подачи заявки (ТКБ) или при кредите от 10 млн руб. (Альфа-банк).
Рефинансирование как приоритет
Особое внимание банки уделяют программам рефинансирования ипотеки. С 11 апреля семь крупных банков снизили ставки по рефинансированию (Сбербанк, банк «Дом.РФ», Газпромбанк, «Уралсиб») или возобновили действие этой программы (УБРиР, банк «Санкт-Петербург», Металлинвестбанк). Некоторые банки (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ПСБ) также предлагают нулевую комиссию за перевод кредита из другого банка.
В результате диапазон средневзвешенных ставок по рефинансированию в основном составил 17,9–19,6% годовых. Лишь у Сбербанка и банка «Дом.РФ» эти показатели оставались выше — 21,5–22% годовых. Доля рефинансирования в общем объеме выдачи у крупных банков в среднем составляет 7%, а в отдельных случаях достигает 12–25%.
Влияние факторов
Эксперты отмечают, что динамика ставок по рыночным программам зависит не только от ключевой ставки, но и от внутренней политики банков. Алексей Кирюхин, младший директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА», отмечает, что банки сохраняют высокий уровень настороженности из-за неопределенности на финансовых рынках и инфляционных рисков. Павел Жалобов, старший директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА, указывает, что рефинансирование – это возможность для банков нарастить ипотечный портфель на стагнирующем рынке. Екатерина Мишина, гендиректор Центра ипотечного кредитования, отмечает, что именно в этом сегменте конкуренция банков за заемщика наиболее обострилась, так как внутреннее рефинансирование менее интересно по условиям, чем смена кредитора.
Преимущества рефинансирования
Антон Павлов, заместитель председателя правления Абсолют-банка, отмечает, что рефинансирование позволяет оценить качество исполнения обязательств клиентов. В «Уралсибе» отметили рост количества заявок по программе рефинансирования примерно на 15% ежемесячно с начала года. В Абсолют-банке ожидают, что по итогам года около 30% ипотечных кредитов будут выданы в рамках этой программы.
Условия для заемщиков
Заемщики могут снизить ставку при выполнении определенных условий, таких как длительный срок кредита и его относительная «молодость». Антон Павлов считает, что смысл в рефинансировании есть даже при снижении ставки на 2 п. п., если кредит взят на 10–15 лет около года назад, так как ежемесячный платеж будет существенно снижен. Екатерина Мишина добавляет, что разница в платежах должна доминировать над стоимостью процедуры рефинансирования.
В ближайшее время ситуация на рынке ипотечного кредитования, по мнению экспертов, сохранится. Банки будут использовать различные маркетинговые инструменты, чтобы удерживать спрос на рыночные программы ипотеки, однако существенные изменения по ставкам коснутся только программ рефинансирования.