Директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова обращает внимание на сохраняющийся спрос, который позволяет застройщикам удерживать цены, несмотря на использование скидок и маркетинговых инструментов. Разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье в одном городе составляет 10–15%, а с учетом ремонта - около 25%.
Риски и факторы влияния
В начале 2026 года количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в России было на уровне февраля 2025 года, но ниже январского пика, вызванного ажиотажем перед изменением условий «Семейной ипотеки». Банк России отмечает финансовую устойчивость большинства застройщиков. По итогам 2025 года прибыль в строительной отрасли выросла на 57,5% (до 881,2 млрд рублей).
Однако, средняя рыночная ставка по ипотеке на первичном рынке в марте 2026 года составляла 20,27% годовых, на вторичном — 19,99%. Коэффициент доступности жилья (срок, который требуется семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру в новостройке, откладывая всю зарплату) в январе 2026 года составлял 4 года и 3 месяца. Высокие ставки по ипотеке сдерживают массовый спрос.
Артемий Шурыгин, президент Российской гильдии риэлторов (РГР), предупреждает о рисках, которые делают рынок более уязвимым к шокам спроса и финансирования. Падение покупательной способности населения, удорожание ипотеки, избыток нераспроданного жилья и рост себестоимости строительства - все это создает предпосылки для снижения цен. Разрыв между заявленной и реальной ценой сделок, возможность перехода к многолетней стагнации (к так называемой японской траектории) повышают вероятность резких корректировок цен и ухода с рынка части стройкомпаний.
Нераспроданное жилье и локальные коррекции
Зимой 2026 года нераспроданными оставались 81,7 млн кв. м из 120,8 млн кв. м строящегося жилья, то есть 68%. Наиболее высокая доля нераспроданных квартир фиксировалась в Краснодарском и Красноярском краях, Башкортостане, Воронежской, Ленинградской и Ростовской областях – там показатель достигал 76–80%.
Андрей Соловьев, президент AREA, прогнозирует локальную коррекцию в регионах с избытком нераспроданного жилья и низким спросом во второй половине 2026 года. В то же время в 30 регионах, включая Москву (98%), Санкт-Петербург (96%) и Нижегородскую область (108%), наблюдается дефицит предложения, что поддерживает ценовое давление в этих локациях.
Разрыв между заявленной и реальной ценами
Разница между ценами на первичном и вторичном рынках составляет 65%. Однако, при сравнении объектов в одном городе разница составляет 10–15%, а с учетом ремонта во «вторичке» — около 25%. Застройщики используют дисконты, которые могут достигать 30–35%, средняя уступка составляет 10–15%. Аналитики «Метриум» подтверждают, что скидки чаще применяются к наименее ликвидным лотам.
Алексей Попов, главный аналитик ЦИАН, отмечает, что статистика по суммам поступлений на эскроу-счета свидетельствует о росте цен сделок. Масштабы дисконтов в первом квартале 2026 года не превышают 7–8% от витринных цен, что не создает предпосылок для системного кризиса. Обрушением рынка можно было бы считать массовое неисполнение обязательств застройщиками. Но предпосылок к этому пока все-таки не наблюдается.
Баланс рисков и устойчивости
Рынок недвижимости России находится в состоянии структурной перестройки. Устойчивость рынка обеспечивают финансовая стабильность большинства застройщиков, сохранение спроса в крупных агломерациях и гибкость ценообразования.
В качестве рисков выделяются переизбыток предложения в 25 субъектах РФ, который может спровоцировать локальные коррекции цен. Доступность ипотеки остается ограниченной, а дальнейшая динамика ключевой ставки останется главным внешним фактором, определяющим траекторию рынка.
Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», считает, что ожидаемы проблемы у небольших девелоперских компаний, по большей части региональных, но возвращения к прежним ценам за квадратный метр или массовым распродажам не будет.
Прогноз на 2026 год
Прогноз на 2026 год предполагает умеренный рост цен: на первичном рынке — на 12–14%, на вторичном — на 10–12%, однако с высокой дифференциацией по регионам и сегментам. Системного обрушения не ожидается, но покупателям и инвесторам стоит учитывать реальные условия сделок, локальную ликвидность и финансовую устойчивость застройщиков.