Если несколько лет назад сценарий, при котором недвижка давала 8-9% годовых вместе с ростом ее цены, был реален, то сейчас его просто нет. От слова совсем. Опять переходим на простые числа. Допустим, квартира сегодня стоит 10 миллионов. Сдадим мы ее за 50 тысяч - это объективно. Это 6% годовых грязнющими деньгами. Оттуда вычитаем налог - 4%. Дальше - возможная комиссия агентства, но в эконом-сегменте ее обычно берут с арендатора, эта статья расходов ушла. Дальше - простой. Допустим, месяц в году она не сдается. Это минус 50 тысяч. Дальше - налог. Это 0,1% по Москве. Это 10 тысяч. Дальше - замена и ремонт всякой всячины, которая есть в квартире - от простенькой косметики до замены крупной бытовой техники. Заложим скромные 50 тысяч в год, хотя по выезду арендатора там обычно можно запросто и 100-150 потратить на обновление, потому что и техника нынче недешевая, и сантехника, и косметика с работой. По итогу мы чистыми в реальности получим ну от силы 1-2%. И этот расчет делается, исходя из того, что в квартире уже есть вся мебель и техника, потому что в лучшем случае это миллион денег на круг. Дальше - про цены. Они не растут. Да, ставка ЦБ за год с небольшим снизилась с 21% годовых до 14,5%. Но ипотека все равно остается около 20% годовых. 80% сделок на рынке вторички - альтернатива, клиентов с кэшем в экономе почти нет. Когда ЦБ упадет до 10%, тогда можно будет спокойно беседовать вообще обо всем. И о росте цен, и об отложенном спросе. Ненормально брать ипотеку, когда ежемесячный платеж более, чем в 2 раза больше аренды такой же квартиры. То есть при простейших вводных в 30% первого платежа и 20 лет кредита нормальной будет ставка в 11% годовых и ниже. Ну, можно попытаться подумать про 12%, хотя это уже 2,5х. А это - однозначная ключевая ставка. Когда оно будет? Не раньше второй половины следующего года. Притом, что первый взнос в 3 миллиона сейчас дает 500-600 тысяч дохода через облигации и можно с этого дохода снимать/реинвестировать процент, оплачивая аренду, не вынимая деньги и увеличивая первый взнос. Но самое страшное не в этом. Почему никто не задумывается о том, что в последние лет 5-7 резко взлетели сервисы аренды вообще всего, что можно? Не догадываетесь, почему? А ведь лягушку нужно медленно варить, потому и ушло из виду. Нынешнее поколение просто подготовили к тому, что оно будет нищим. Без собственности. И с минимумом прав, управляемых социальным рейтингом. Ведь зачем аренда, когда можно себе позволить что-то купить, так? Выходить надо из "матрицы".