В Севастополе продолжается борьба с незаконным строительством. Недавно два многоквартирных дома (МКД) по улице Восточной, 31 и 33, были приговорены к сносу. Это решение оставило 17 дольщиков без обещанного жилья. Дома были возведены на участках, предназначенных исключительно для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а покупателям застройщики обещали в будущем узаконить все документы.
Проблемные дома и обманутые дольщики
Комиссия по проблемным домам приняла решение о сносе этих МКД в апреле. Суд признал их самостроями еще в 2021 году. В настоящее время заведено уголовное дело по факту мошенничества, однако застройщик, обманувший 17 семей, скрывается от следствия.
Эта ситуация не нова для Севастополя. В официальном реестре обманутых дольщиков города значится всего один объект – недостроенная высотка на улице Горпищенко. Однако существует и другой, гораздо более обширный список, который ведет комиссия по проблемным домам. В нем 75 адресов многоквартирников, построенных на участках для ИЖС или в садовых товариществах. Важно отметить, что на такие объекты не распространяются нормы закона об участии в долевом строительстве, а значит, люди, купившие там жилье, не могут рассчитывать на помощь Фонда защиты прав дольщиков.
Схемы мошенников и их последствия
Застройщики использовали схожую схему, эксплуатируя пробелы в законодательстве. Они продавали людям не полноценные квартиры, а доли в индивидуальном жилом доме. Покупателей убеждали, что после завершения строительства объекта можно будет изменить вид разрешенного использования участка и получить статус многоквартирного малоэтажного дома. Такие «квартиры» привлекали покупателей ценой, которая была в два раза ниже рыночной, что особенно важно для тех, кто мечтал о жилье у моря.
На практике узаконить эти дома оказалось крайне сложно, процесс затягивается на годы. По многим из таких объектов уже возбуждены уголовные дела о мошенничестве и вынесены судебные решения о сносе. С 2023 года начался активный снос таких зданий – тогда под экскаватор попали сразу четыре дома. Дольщики признаны потерпевшими, но шансы вернуть вложенные деньги крайне невелики.
Позиция властей и меры предотвращения
Губернатор Севастополя Михаил Развожаев пояснил, что профильная комиссия принимает решения, исходя из того, заселен ли дом. Целью не является выселение людей на улицу. С учетом этого принципа город планирует заключить мировые соглашения с собственниками еще пяти домов, где уже проживают семьи. Однако им предстоит пройти процедуру переоформления земли, провести пожарные и другие экспертизы, а в некоторых случаях и выполнить реконструкцию, чтобы привести дома в соответствие с градостроительными нормами.
Развожаев подчеркнул: «В дальнейшем такие попытки создать на участках ИЖС многоквартирные дома и распродать будут приводить к сносу». Тем не менее, новые случаи продолжают выявляться. С начала текущего года два уголовных дела о мошенничестве по аналогичной схеме уже переданы в суд – по улице Рубежной, 27 и 31, и 2-й Равелинной, 24.
Кроме того, был вынесен приговор по делу о мошенничестве при долевом строительстве в отношении фигурантки громкого дела застройщика «Уютный дом». Организатор группы возводил многоквартирные дома на участках ИЖС по улицам Героев Бреста и Маячной. В результате организованная группа с декабря 2015 по апрель 2024 года обманула 26 человек на общую сумму 40 миллионов рублей, и люди так и не получили обещанных квартир.
Как избежать обмана при покупке жилья
Юрист София Яковенко дала следующие рекомендации, чтобы не стать жертвой мошенников:
- Обращайте внимание на цену. Слишком выгодные предложения, например, за полцены, часто указывают на проблемный дом или мошенничество. Любое выгодное предложение требует тщательного и неспешного изучения.
- Проверяйте вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Он должен быть «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», «блокированная», «средне-» или «многоэтажная жилая застройка». Эту информацию можно получить на публичной кадастровой карте. Важно, чтобы участок получил нужный ВРИ до начала строительства, а не после.
- Покупка доли в ИЖС. Хотя это не запрещено законом, ваша доля будет абстрактной (например, 1/8). Выделить долю в натуре можно только по соглашению между сособственниками, но дом с точки зрения государства останется единым.
- Признаки самостроя. Первый признак – наличие более трех этажей. Такой дом не соответствует ВРИ участка. Судебная практика по таким делам неоднозначна. Даже трехэтажный дом может быть признан многоквартирным по результатам строительной экспертизы.
- Требуйте документы. Обязательно запросите у застройщика выписку из ЕГРН на участок. Получите сведения о застройщике в налоговой службе и проверьте его в реестре недобросовестных застройщиков. Помните, что если застройщик получил разрешение на строительство после 1 июля 2019 года, расчеты с ним должны производиться через эскроу-счета.