Дефицит нового жилья охватил 21 регион России, что составляет почти четверть всех субъектов страны. Об этом свидетельствуют данные исследований компаний Macon и «Талан», с которыми ознакомились «Известия». Проблема наиболее выражена в Центральной России, а также в Чувашии, Калмыкии, Мордовии и ряде других территорий.
Среди регионов с острым дефицитом новостроек названы Волгоградская, Оренбургская, Ульяновская, Кировская области, Марий Эл, Забайкалье, Карелия, Хакасия, Мордовия, Калмыкия, Алтайский край, Якутия, Бурятия и Чувашия. Рустам Хамдамов, директор по продажам девелоперской компании, отметил, что в Калмыкии, Ингушетии, Магаданской области, Коми, Мурманской и Новгородской областях, Республике Алтай, Севастополе, Камчатке и Мордовии активность застройщиков остается минимальной. Надежда Луценко, заместитель руководителя ГК «Остов», подчеркнула, что дефицит качественного нового жилья особенно остро выражен в малых и средних городах.
Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global, сообщила, что в некоторых регионах темпы продаж жилья значительно опережают ввод новых объектов. В новых субъектах РФ разрыв между реализованными квартирами и введенными новостройками достигает 1,5–1,7 раза. Евгений Шавнев, гендиректор инвестиционной компании «Флип», считает, что проблема может распространиться на Ингушетию, Владимирскую и Кемеровскую области.
Антон Гак, представитель группы «Самолет», обратил внимание на расширение семейной ипотеки на вторичный рынок в большинстве городов России. Эта мера затронула более 890 из 1100 городов, что, по его словам, является официальным признанием отсутствия достаточного предложения новостроек в этих локациях и необходимости поддерживать спрос за счет вторичного жилья.
Причины низких темпов строительства
Основные причины дефицита носят экономический характер. Антон Гак из «Самолета» указал на низкую девелоперскую активность, ограниченное количество подготовленных для строительства участков, высокие издержки и слабый платежеспособный спрос в регионах. Рынок жилья сосредоточен в крупных агломерациях, где стабильный спрос и достаточное количество сделок позволяют запускать проекты с меньшими рисками.
Исследование компании «Талан» показало, что около 41% спроса на жилье приходится всего на девять городов: Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень, Новосибирск, Уфу и Казань. Именно там преимущественно строят девелоперы. При этом в крупных городах наблюдается снижение скорости продаж новостроек: если в 2021 году к моменту ввода продавалось около 70% площадей, то к 2026 году этот показатель снизился до 51%. Это свидетельствует о неравномерности спроса и накоплении нереализованного жилья в миллионниках, в то время как в других городах его не хватает.
Денис Жалнин, гендиректор компании «Люди», отметил, что для застройщиков такие проекты связаны с высокими рисками, а банки неохотно финансируют строительство без уверенности в окупаемости. Дополнительной проблемой является низкая стоимость вторичного жилья в некоторых регионах, что мешает новостройкам конкурировать по цене.
В «Самолете» добавили, что запуск новых строек в регионах сдерживается оттоком населения, слабой экономикой и низкими доходами жителей. Миграция играет значительную роль: люди переезжают в крупные города в поисках работы и возможностей, что приводит к перемещению застройщиков вслед за спросом. Таким образом, нехватка современного жилья сама по себе становится фактором, стимулирующим переезд населения.
Влияние дефицита на экономику регионов
Антон Гак из «Самолета» подчеркнул, что в городах с низкими темпами строительства наблюдается дефицит предложения первичного жилья. Это ограничивает выбор современных проектов для населения, замедляет обновление жилищного фонда и усиливает конкуренцию за качественное жилье. Наталья Мильчакова отметила, что нехватка новостроек приводит к росту цен и снижению доступности квадратных метров.
В результате люди, готовые взять ипотеку, сталкиваются с трудностями и рассматривают возможность переезда. В долгосрочной перспективе это создает риски для экономики, поскольку регионы, теряющие население, сталкиваются с дефицитом кадров, особенно рабочих специальностей. Это критично для промышленности и инфраструктурных проектов. В городах-реципиентах, напротив, возрастает нагрузка на транспорт, социальные объекты и рынок жилья.
Ирина Пашковская, глава центра аналитики федеральной компании «Этажи», указала на недостаточную активность регионов в привлечении застройщиков. Без диалога между властью и бизнесом ситуация на проблемных территориях может не измениться, так как уровень рисков превышает потенциальную доходность проектов, хотя люди там нуждаются в улучшении жилищных условий.
Надежда Луценко из ГК «Остов» предложила стимулировать застройщиков через программы льготного кредитования проектов в малых городах, субсидирование подключения к инфраструктуре и запуск регионами ипотечных программ с пониженной ставкой для покупателей местных новостроек. Антон Гак заключил, что разделение рисков местными властями с девелоперами может улучшить ситуацию. В более широком смысле, для решения проблемы необходимо развитие экономики регионов, рост доходов населения, создание рабочих мест и формирование современной городской среды.