Владельцам ипотечного жилья стоит рассмотреть возможность продажи квартиры в трех случаях. Об этом рассказала Ригина Гордеева, основатель агентства недвижимости «БезФильтров».
Финансовые трудности
Первый случай – когда ежемесячные выплаты по ипотеке становятся непосильной ношей для бюджета. Если платежи не просто вызывают временное неудобство, а систематически давят на финансы, это может привести к долговой яме, выбраться из которой будет крайне сложно.
Несоответствие жилья потребностям
Второй случай – когда жилье больше не соответствует жизненным потребностям. Например, семья выросла, и нужно больше пространства, или возникла необходимость переехать в другой район из-за работы или школы. Также продажа может быть оправдана, если квартира изначально приобреталась как временный вариант.
Финансовая выгода
Третий случай – когда продажа позволяет закрыть дорогостоящий долг и перейти к более здоровой финансовой модели, а не просто переложить проблему на новый кредит. Особенно актуально это будет в 2026 году, когда, по мнению эксперта, ставки по ипотеке останутся высокими, несмотря на небольшие улучшения от банков.
Оценка долговой нагрузки
Гордеева подчеркивает, что при оценке ситуации нужно учитывать не только субъективное ощущение «тяжело/легко», но и долговую нагрузку. Центробанк продолжает уделять особое внимание показателю долговой нагрузки (ПДН). Для некоторых категорий заемщиков уже введены ограничения на выдачу кредитов при ПДН выше 50%. Критическим считается ПДН выше 80%.
Оптимальный уровень расходов
Эксперт поясняет, что тяжелым для жизни считается такой платеж по ипотеке, после которого у семьи не остается достаточного запаса средств на повседневные расходы, детей, медицину и непредвиденные траты. Тревожным уровнем считается, когда на ипотеку и другие долги уходит около 40–50% семейного дохода и выше, особенно если доходы нестабильны.
Особенности рынка
Гордеева отмечает, что при продаже ипотечной квартиры с адекватной ценой есть шанс выйти на рынок с пусть и выборочным, но спросом. Однако важно учитывать и обратную сторону: если планируется покупка новостройки, то цены на них, как правило, выше, чем на вторичное жилье. Разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильем в крупных городах России к концу зимы 2026 года может достичь 30,4%. Поэтому простая идея «продам старое ипотечное и легко перееду в новое» не всегда работает. Необходимо тщательно просчитывать доплату.