Снижение ключевой ставки Центробанка, к сожалению, не привело к существенному уменьшению переплаты по ипотечным кредитам. По данным «Известий», в феврале 2026 года банки снизили ставки всего на 0,3 процентных пункта, и теперь они составляют 19,5%. Если брать кредит на рыночных условиях, то большая часть выплат, примерно восемь из десяти, будет уходить на погашение процентов. Семейная ипотека выглядит чуть лучше, но и там половина всех выплат идет на проценты по кредиту.

Длинные сроки и огромные переплаты

Средний срок, на который россияне берут ипотеку для покупки жилья в новостройках, уже превысил 27 лет. Это означает, что даже льготная ставка приведет к значительной переплате. В итоге покупатель заплатит за одну квартиру цену двух. Более того, власти рассматривают возможность ужесточения условий по программе семейной ипотеки, планируя повысить ставку до 10–12%.

Семейная ипотека: дорогое удовольствие

Семейная ипотека со ставкой 6% и сроком 27,4 года позволяет делать умеренные ежемесячные взносы, однако переплата все равно будет огромной. Сумма выплат в два раза превысит размер кредита. Для примера: если квартира в новостройке стоит около 8,3 млн рублей, а первоначальный взнос составляет 30%, то кредит составит 5,8 млн рублей. За 27,4 года общая сумма выплат достигнет 11,8 млн, а переплата – около 6 млн. То есть, половина всех денег пойдет только на проценты, и квартира обойдется в цену двух.

Рыночные условия: еще хуже

С рыночной ипотекой ситуация еще печальнее. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке ниже, но средняя ставка составляет 19,8%, а срок кредита – около 26 лет. Для аналогичной «евродвушки» стоимостью 5,2 млн рублей, с учетом первоначального взноса, в кредит придется взять около 3,7 млн рублей. За весь срок выплаты достигнут 19 млн, а переплата превысит сумму кредита в четыре раза.

Ключевая ставка не помогла

Несмотря на снижение ключевой ставки, уровень переплаты по рыночной ипотеке практически не изменился. В начале февраля средние ставки по жилищным кредитам в крупнейших банках достигали 19,8%, но после решения ЦБ снизить ставку на 0,5 п. п., проценты пересмотрел лишь один из крупных игроков рынка. В итоге средние ставки снизились незначительно – до 19,5%.

Возможные изменения

В будущем, при снижении ключевой ставки, рыночную ипотеку можно будет рефинансировать. ЦБ прогнозирует возвращение ключевой ставки к 7,5–8,5% в 2028 году, что может снизить ставку по рыночной ипотеке до 10–12%.

Именно до этого уровня власти планируют ужесточить условия по семейной ипотеке. Обсуждается привязка процентов к количеству детей в семье: для родителей с одним ребенком – 10%, с двумя – 6%, с тремя и более – 4%.

Риски для заемщиков

Проблема в том, что большая часть потенциальных заемщиков по программе попадет именно на более высокую ставку. При кредите под 10% на 27,4 года переплата достигнет 190% от суммы ссуды. Например, ипотека на 5,8 млн рублей приведет к переплате в 11 млн, то есть более 65% всех выплат уйдет банку только на проценты.

Доступность ипотеки

Все больше заемщиков оформляют ипотеку на максимальный срок – 30 лет. Среднее время ссуды растет из-за высокой стоимости жилья. Чтобы ежемесячный платеж не превышал доход, банки увеличивают срок кредитования.

Сложности для заемщиков

Сейчас сложно получить ипотеку, если на выплаты по ней планируется направлять более половины доходов. Фактически рынок приспосабливается к снижению доступности жилья: удлинение срока позволяет формально сохранить спрос, но ведет к росту совокупной переплаты. Это признак перегруженности отрасли ипотечным кредитом.

Первичный vs вторичный рынок

В последние годы наиболее заметный рост цен пришелся на первичный рынок. Льготные ипотечные программы подстегнули спрос на первичное жилье, что позволило застройщикам удерживать и повышать цены. На вторичном рынке ситуация иная, там стоимость жилья больше зависит от уровня ставок и платежеспособности покупателей.

Льготные программы и их последствия

Льготная программа для семей с детьми остается для многих единственным доступным способом купить жилье. Планируемое повышение ставок для заемщиков с одним ребенком до 10% заметно отразится на доступности кредитов. Однако даже так программа останется выгоднее рыночных предложений как минимум на следующие один-полтора года и будет пользоваться спросом.

Что дальше?

В краткосрочной перспективе льготные программы поддерживают продажи и строительную отрасль, но побочный эффект этого – рост цен и увеличение долговой нагрузки домохозяйств на 25–30 лет. В перспективе рынку выгоднее стабилизировать спрос и снизить инфляцию. Тогда ипотека станет доступнее не за счет субсидий, а за счет уменьшения стоимости заемных средств, что сократит переплату, средний срок кредита и сделает рынок более устойчивым без постоянной бюджетной поддержки.