Рыночная ипотека в России всё больше становится недоступной для большинства граждан. По данным «Известий», 83% россиян не могут претендовать на получение ипотечного кредита. Основная причина – низкий уровень доходов.

Доходы и расходы: кто в зоне риска?

Для одобрения заявки на ипотеку банки требуют, чтобы ежемесячные выплаты не превышали половину дохода заёмщика. Учитывая текущие ставки и сроки, ежемесячный платёж по ипотеке на типовую квартиру площадью 40 кв. м может достигать 60 тыс. рублей. Это означает, что для получения кредита с зарплатой около 100 тыс. рублей потребуется первоначальный взнос в размере 43% от стоимости жилья. А накопить такой взнос, по прогнозам, можно только за десятилетие.

Статистика неумолима

По данным Росстата, средняя зарплата в России в 2025 году составляла 98,2 тыс. рублей. Доходы выше 100 тыс. рублей имеют лишь 16,7% россиян. 21,6% граждан получают от 60 до 100 тыс. рублей, а 14,9% — от 45 до 60 тыс. рублей. Почти половина россиян (47%) зарабатывает менее 45 тыс. рублей.

Жесткие рамки

Банки строго соблюдают лимиты ЦБ на выдачу кредитов заёмщикам с высокой долговой нагрузкой. Жесткие ограничения не применяются только к тем, кто тратит на погашение кредитов не более половины своего дохода. Кроме того, банки не одобряют ипотеку с низким первоначальным взносом.

Из-за этих ограничений доля отклоненных заявок на ипотеку достигла 65%. Чтобы повысить шансы на одобрение, заёмщикам рекомендуется тратить на ипотеку не более половины дохода и внести первоначальный взнос более 20%.

Сколько стоит жильё?

Средняя стоимость квадратного метра готового жилья, приобретаемого с использованием рыночной ипотеки, составляет около 130 тыс. рублей. Средняя ставка по рыночной ипотеке в ведущих банках – 19,8%.

Неподъёмные платежи

Рассмотрим пример: «евродвушка» площадью 40 кв. м стоимостью 5,2 млн рублей. Ежемесячный платёж по такой квартире, даже при первоначальном взносе 30% и максимальном сроке 30 лет, составит около 60 тыс. рублей.

Первоначальный взнос: как накопить?

Чтобы уложиться в лимит долговой нагрузки в 50%, заёмщику с зарплатой около 100 тыс. рублей потребуется внести первоначальный взнос в размере около 43% от стоимости квартиры – свыше 2,2 млн рублей. Только в этом случае ежемесячный платёж опустится ниже 50 тыс. рублей.

Чтобы накопить необходимую сумму при зарплате 100 тыс. рублей, потребуется откладывать не менее 20% дохода в течение 9,5 лет. Однако, по опросам, только 7% россиян откладывают более 20% дохода, а почти три четверти – лишь 5–10%.

Для граждан с доходами до 45 тыс. рублей первоначальный взнос составит около 3,4 млн рублей (65% стоимости квартиры), а копить на него придётся больше десятилетия, даже откладывая половину зарплаты.

Влияние ключевой ставки

Последний среднесрочный прогноз ЦБ РФ предполагает снижение ключевой ставки до 12% к концу 2026 года. Это может привести к снижению ставок по рыночной ипотеке ниже 16% к началу 2027 года.

Однако даже при такой ставке ежемесячный платёж за среднюю «вторичку» составит около 52 тыс. рублей. Чтобы уложиться в лимиты долговой нагрузки, заёмщику с зарплатой около 100 тыс. рублей потребуется первоначальный взнос около 33%, на накопление которого уйдёт около семи лет, откладывая 20% дохода.

Семейная ипотека: панацея?

Семейная ипотека под 6% стала основой рынка — в декабре 2025 года на нее пришлось 75% выдач. Однако она доступна только семьям с детьми до шести лет или с ребенком-инвалидом, и лишь на первичном рынке жилья.

Средняя цена 1 кв. м в новостройке, квартиры в которых берут с льготными кредитами, по данным ЦБ, — около 208 тыс. рублей. Квартира 40 кв. м стоит 8,3 млн рублей, но лимит льготного кредита для большинства регионов составляет 6 млн рублей, что соответствует квартире площадью лишь около 29 кв. м. При первоначальном взносе 30% и сроке 30 лет ежемесячный платеж по такой ссуде составит около 25 тыс. рублей. Заемщик с доходом 50 тыс. рублей с большой вероятностью сможет получить одобрение.

Как увеличить шансы на одобрение?

Увеличить шансы на одобрение ипотеки может привлечение созаёмщиков. С 1 февраля при оформлении семейной ипотеки супруги обязательно ими становятся — банк суммирует их зарплаты и кредитные обязательства. Это повышает шансы на одобрение при условии достаточного и подтвержденного дохода обоих.

Однако такая схема подразумевает солидарную ответственность всех участников. Любое ухудшение финансового положения семьи может привести к просрочке. К таким рискам относится даже уход женщины в декрет, сопровождаемый снижением ее доходов.