Уходящий год оказался непростым для рынка новостроек. Несмотря на адаптацию к отсутствию массовой льготной ипотеки, спрос оставался умеренным. Адресные льготные программы не смогли обеспечить привычные застройщикам высокие продажи. Кроме того, с 1 июля 2025 года условия получения ипотеки ужесточились: введены ограничения для закредитованных заемщиков и кредитов с низким первым взносом.

Цены на рынке продолжат расти

По итогам 2025 года, цены на новостройки в России выросли в среднем на 6,9%, что соответствует уровню инфляции. Эксперты, опрошенные «РБК Недвижимостью», ожидают продолжения роста цен на первичном рынке жилья и в 2026 году.

Темпы увеличения цен на жилую недвижимость в следующем году превысят показатели 2025 года. Это связано с ростом заработных плат, отложенным спросом и ожидаемым оживлением ипотечного рынка после смягчения монетарной политики. Так считает эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов. Он также отмечает, что сокращение запуска новых проектов на 15% в 2025 году станет дополнительным фактором роста цен. Пик роста цен прогнозируется на 2027–2028 годы, но более быстрое снижение ключевой ставки Центробанком может ускорить рост уже во второй половине 2026 года.

Старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко также прогнозирует небольшой, но рост цен на первичном рынке в следующем году, вероятно, на уровне инфляции. Он подчеркивает, что конъюнктура девелоперского рынка, основанная на проектном финансировании от банков, не предполагает возможности сильного сокращения цен на жилье.

Уменьшение объема строительства может привести к дефициту, что спровоцирует рост цен. Застройщики сокращают запуск новых проектов, чтобы избежать затоваривания в условиях ослабленного покупательского интереса при отсутствии доступной рыночной ипотеки. Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков отмечает, что новые проекты в основном относятся к бизнес-категории с более дорогим жильем. Это приводит к вымыванию дешевых лотов и, наряду с общей инфляцией, способствует росту цен.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов прогнозирует повышение цен на первичное жилье в следующем году. Основным фактором, стимулирующим рост цен, станет постепенное снижение ключевой ставки. Это повысит доступность рыночных кредитов и снизит доходность банковских депозитов. В результате возникнет отложенный спрос, а девелоперы скорректируют цены вверх, компенсируя финансовые потери последних двух лет.

Директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев соглашается, что цены на новостройки продолжат расти под воздействием инфляции. Динамика будет зависеть от соотношения спроса и предложения, а также от изменения структуры предложения, так как строить бюджетное жилье становится менее выгодно. Если ключевая ставка быстро снизится, что приведет к скачку цен на вторичном рынке, то и новостройки продолжат расти в цене темпами 10–13%, как в этом году. Резкого роста цен на первичном рынке не ожидается из-за ограничений проектного финансирования.

Исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева прогнозирует рост продаж и цен в среднем до 18–20% за год при сценарии более активного снижения ключевой ставки до 12–13% к середине года. Драйверами роста цен в 2026 году будут снижение ключевой ставки и дефицит доступного предложения в массовом сегменте.

Основатель аналитической платформы bnMap.pro Ирина Доброхотова подчеркивает, что главный фактор, влияющий на цены, — это спрос, который, в свою очередь, зависит от доступности ипотеки. Весь массовый сегмент тесно связан с кредитованием. При доступной ипотеке ожидается заметное оживление рынка.

Возможно ли снижение цен?

Несмотря на ожидаемый рост цен, на рынке могут сложиться условия для незначительного снижения стоимости квартир.

Выход на рынок большого количества проектов массового сегмента может повлиять на снижение цен. Однако, по мнению Ирины Доброхотовой, это крайне маловероятно, так как девелоперы сейчас строят мало проектов комфорт-класса.

Рост себестоимости строительства многоквартирных домов замедляется, и эта тенденция, вероятно, сохранится и в следующем году. Ужесточение условий семейной ипотеки также будет сдерживать рост цен в новостройках. Внедрение дифференцированных ставок приведет к оттоку части клиентов с детьми. В результате эффект от отложенного спроса окажется менее существенным, чем ожидалось. Руслан Сырцов предполагает, что это может привести к небольшому и кратковременному снижению цен на первичном рынке.

Скидок и рассрочек меньше не станет

Эксперты прогнозируют, что рассрочки, скидки и акции от застройщиков будут играть важную роль в продажах первичного жилья в 2026 году.

Валерий Кочетков отмечает, что скидки прочно закрепились как инструмент привлечения клиентов и будут использоваться долго. Доля рассрочек будет сокращаться по мере возвращения доступной рыночной ипотеки, что прогнозируется не ранее 2027 года.

Дмитрий Сергиенко объясняет, что у застройщиков скопился большой объем нераспроданных площадей из-за снижения спроса после отмены льготной ипотеки и высоких ставок по рыночным программам. Это ограничивает возможности девелоперов по росту цен и вынуждает их использовать различные инструменты для повышения продаж, такие как рассрочка.

Многие девелоперы продолжат предлагать скидки на широкий пул квартир, пока ставки по рыночной ипотеке остаются высокими. Однако число и размер дисконтов будут снижаться. Доля рассрочек, особенно беспроцентных, на первичном рынке также сократится. Руслан Сырцов отмечает, что застройщики не откажутся полностью от этого маркетингового инструмента, который оказался спасением в период высокой ключевой ставки.

Татьяна Подкидышева резюмирует, что при медленном снижении ключевой ставки до 15–16% в первой половине года, рыночные ипотечные ставки будут высокими, что замедлит продажи. Объем кредитования по семейной ипотеке, составляющей 70–80% ипотечных сделок, будет существенно сокращен в 2026 году. Таким образом, основными драйверами продаж будут рыночная ипотека, рассрочка и скидки.