Средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 ноября 2025 года составила 8,24%. Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ до 16,5%, кредиты на жилье остаются почти недоступными для населения. Для упрощения процедуры получения есть опция получения кредита с созаемщиком.

Кто такой созаемщик по ипотеке

Созаемщик — это лицо, которое совместно с другим оформляет одну ипотеку. Он добровольно на это соглашается. Его привлекают для повышения вероятности одобрения сделки или увеличения размера кредита. Также он разделяет все риски ипотеки: если будут штрафы и пени, ему тоже их начислят.

Чем созаемщик отличается от поручителя

Поручитель дает гарантии банку, что заемщик будет выплачивать долг в срок и полном объеме. Если условия не будут соблюдены, поручитель сам вносит платежи. При этом просрочка у заемщика негативно скажется и на его кредитной истории.

Созаемщик: несет полную ответственность по ипотеке, выплачивает ее наравне с основным заемщиком в течение всего срока кредита.

Поручитель: контролирует выплаты заемщика, при необходимости сам их вносит.

Кто может быть созаемщиком по ипотеке

Ограничения по выбору созаемщика устанавливают банки исходя из условий кредита.

• Супруг/супруга. Он или она могут также претендовать на долю в имуществе, для которого берется ипотека. Как указала Ксения Зайцева, основатель и старший юрист юридического бюро «Принцип», супруги могут не быть созаемщиками, если предоставили на то нотариальный отказ или это прописано в брачном договоре.
• Близкие родственники. К ним предъявляются схожие к заемщику требования: не младше 18 лет, на момент полной выплаты кредита не старше 75 и платежеспособность.
• Друзья. Их привлечь сложнее — банк определяет условия привлечения в зависимости от кредита.
• Коллеги. Аналогично предыдущему пункту.
• Бизнес-партнеры. Помимо требований по кредиту, более строго рассмотрят платежеспособность.

Зайцева считает, что банку почти все равно кто платит ипотеку. Главное, что она должна оплачиваться в срок, — и это бремя лежит на всех созаемщиках. Но обычно берут тех, у кого есть льготы по кредитам.

Обязанности созаемщика по ипотеке

Так как созаемщик берет на себя ответственность, он должен выполнять определенные условия.

• Выплата кредита. Необходимо регулярно вносить платежи вместе с заемщиком, иначе банк начислит штрафы и пени.
• Соучастие в кредитной истории. Если возникают проблемы с выплатой — они скажутся на ней. И наоборот: стабильные транзакции ее улучшат.
• Соблюдение требований по договору. По нему он также несет ответственность за невыполнение требований.
• Контроль имущества. Созаемщик также выполняет обязательства по ипотечной недвижимости: платежи по ЖКХ, работа с документами и другие аспекты.
• Судебные обязательства. Если у банка возникнут претензии, созаемщик также будет привлечен к разбирательствам.

Во многом созаемщик выполняет те же условия, что и заемщик — все ключевые моменты указаны в договоре с кредитной организацией. Значительная часть прописана в №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1].

Права созаемщика по ипотеке

Равно с заемщиком у него есть возможности при оформлении ипотеки.

• Право собственности. Созаемщик по договору имеет в нем долю и может им распоряжаться — или от нее отказаться.
• Получение информации о кредите. Так как он его выплачивает, данные доступны наравне с заемщиком.
• Возможность рефинансирования. Причем в его процессе созаемщик может выйти из ипотеки.
• Кредитные каникулы. При соблюдении ряда условий (снижение или потеря дохода, участие в боевых действиях (СВО), проживание в районе ЧС) он может не выплачивать кредит некоторое время.
• Досрочное закрытие ипотеки. Созаемщик вправе платить больше установленного, чтобы быстрее разобраться с долгами.
• Налоговый вычет. Его можно получить исходя из тех выплат, который вносил созаемщик.

Риски созаемщика по ипотеке

Тем не менее, при помощи в выплатах кредита нужно учесть возможные проблемы:

• Платежеспособность созаемщика. Эксперт напоминает, что если партнер не сможет платить — его бремя перейдет созаемщику.
• Правовые нюансы. Как уточнил юрист, не все моменты прописаны в условиях. Если заемщик скончается при закрытии кредита — неизвестно кому перейдет долг, если нет наследников.
• Банкротство физлица. В таком случае могут возникнуть споры с банком за долю имущества.
• Финансовая нагрузка. Если созаемщик попробует оформить еще один кредит, банк будет учитывать его участие в другом.
• Сложности выхода. Ипотеку придется закрывать полностью, за исключением двух случаев — неплатежеспособности созаемщика и рефинансировании долга.

Какие документы нужны созаемщику по ипотеке

Обычно банки принимают те же бумаги, что и у заемщика. А именно:

• Заявление на оформление кредита.
• Паспорт (с пропиской в регионе, где берется ипотека).
• Второй документ удостоверения личности.
• Справка о доходах НДФЛ-2.
• Справка с места работы.

Также у созаемщика могут уточнить семейное положение и наличие детей. Дополнительные финансовые обязательства могут негативно повлиять на возможность получить ипотеку.

Имеет ли созаемщик по ипотеке право на квартиру

Ксения Зайцева утверждает, что в кредитном договоре как раз прописывается доля созаемщика в недвижимости. Он не становится автоматически собственником жилья — собственником будет заемщик. Однако какая-то доля ему полагается, дополнила эксперт, и все установлено в кредитном договоре.

Если квартира куплена в браке, уточняет Зайцева, то ситуация проще: это совместно нажитое имущество, если только не было брачного соглашения. Если в нем не предусмотрено право собственности на жилье, то созаемщик в виде супруга/супруги на него претендовать не может.

Может ли созаемщик по ипотеке получить налоговый вычет

Да, может. Для вычета обязательно должна быть доля в имуществе, для которого берется ипотека. Максимальный размер процентов, с которых можно взыскать деньги — 3 млн рублей. Если они больше, то вычет не сделают. Всего НДФЛ составит 13%.

Например:

• Сумма ипотеки — 8,1 млн рублей.
• Ставка — 21,8%.
• Первоначальный взнос — 2,01 млн рублей.
• Срок ипотеки — 30 лет.
• Размер процентов — 6,1 млн рублей.

Несмотря на то, что лимит по процентам для вычета выше в два раза, созаемщик сможет вернуть лишь 390 тысяч рублей.

Как вывести созаемщика из ипотеки

В первую очередь, об этом необходимо уведомить банк. Основаниями для выхода могут быть:

• Доказательство, что созаемщик не сможет выплачивать долг. У него резко упали доходы или у него серьезные проблемы со здоровьем.
• В процессе рефинансирования созаемщик уточняет, что хочет отказаться от обязательств. Например, чтобы улучшить свое финансовое положение или он разводится с супругом/супругой.

Важно: в случае выхода созаемщик должен передать свой долг другому созаемщику. Или доказать, что сам заемщик способен выплачивать ипотеку в полной мере.

Что нужно сделать для выхода созаемщика из ипотеки:

• Подготовить документы: паспорт, кредитный договор, документы на недвижимость и подтверждение платежеспособности заемщика (например, справка о доходах).
• Подать заявление в банк: он рассмотрит его в течение месяца.
• Внести данные в Росреестр: далее выдадут выписку из ЕГРН.
• Передать ее в банк: он подтвердит изменения в участниках ипотеки.

Ксения Зайцева рекомендует рефинансировать ипотеку в другом банке в случае отказа.

Частые вопросы о созаемщике по ипотеке: комментарии эксперта

Сколько созаемщиков может быть в одной ипотеке?

Всего их три: основной заемщик и два созаемщика, резюмирует юрист.

Что будет, если созаемщик не будет платить за основного заемщика-должника?

Зайцева предостерегает: банк также оштрафует и начислит пени для созаемщика.

Что будет с долгом, если заемщик скончается?

Если он успел составить завещание, уточняет эксперт, то ипотека и доля имущества перейдут наследникам. В ином случае банк индивидуально распределит средства.

Созаемщик по ипотеке в 2026 году — главное

• Созаемщик — человек, который помогает выплачивать ипотеку.
• Он несет полную ответственность по кредиту, как и основной заемщик.
• Созаемщиком может быть почти кто угодно, если докажет платежеспособность.
• Созаемщик вправе выйти из ипотеки после рефинансирования или если не может ее платить.
• Он подвержен тем же рискам при выплате ипотеки, что и основной заемщик.
• Максимум может быть три созаемщика.