С января Центральный банк ужесточает требования к выдаче кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это означает, что сильно закредитованным заемщикам будет сложнее получить такую ипотеку. Изменения затронут и нецелевые кредиты под залог недвижимости.
С первого квартала 2026 года ЦБ понижает планку макропруденциальных лимитов (МПЛ) для кредитов на ИЖС. Сейчас этот показатель составляет 25%. С начала года он снизится до 20%. Это касается займов, где показатель долговой нагрузки заемщика превышает 80%. Проще говоря, среди всех выданных банком ипотек на ИЖС, не более 20% смогут приходиться на клиентов, у которых 80% дохода уходит на погашение кредитов.
Аналогичные изменения коснутся и нецелевых кредитов под залог недвижимости. Здесь МПЛ снизится с 25% до 15% для заемщиков с долговой нагрузкой более 80% и до 20% для тех, у кого нагрузка составляет 50-80%.
Что такое МПЛ и зачем они нужны?
Профессор Финуниверситета Александр Цыганов поясняет, что макропруденциальные лимиты – это инструмент Банка России для регулирования доли рискованных кредитов. Их цель – снизить риск выдачи некачественных займов и предотвратить банкротство заемщиков. Это, в свою очередь, защищает банковскую систему и экономику в целом.
Цыганов отмечает, что увеличение лимита позволяет снижать требовательность к заемщикам, а понижение – наоборот, повышает ее. МПЛ используются для регулирования требований к первоначальному взносу, предельной долговой нагрузке, соотношению задолженности и стоимости залога, а также сроку кредита.
Почему ЦБ ужесточает требования?
В ЦБ подчеркивают, что сегменты ИЖС и нецелевых потребкредитов исторически характеризуются высокой долей закредитованных заемщиков, которые чаще допускают просрочки. В третьем квартале 2025 года 29% кредитов на ИЖС было выдано заемщикам с предельной долговой нагрузкой выше 80%. В сегменте нецелевых кредитов под залог недвижимости этот показатель был еще выше – 61% (а с долговой нагрузкой 50-80% – 19%).
Высокая долговая нагрузка покупателей жилья и недобросовестные практики некоторых застройщиков привели к существенному ухудшению качества ипотеки на ИЖС, отмечают в ЦБ. К началу октября доля кредитов с просроченной задолженностью (свыше 90 дней) в сегменте ИЖС составляла 4,6%. Это почти в три раза выше, чем в ипотечном портфеле в целом (1,7%).
ЦБ планирует и дальше ужесточать требования к ипотеке на ИЖС, доводя их до уровня, характерного для классической ипотеки и необеспеченных потребительских кредитов.
Ситуация на рынке ипотеки на квартиры
В сегменте кредитов на квартиры снижение макропруденциальных лимитов началось раньше. ЦБ отмечает эффективность этих мер и пока не планирует дальнейших ужесточений. В третьем квартале лишь 6% ипотечных кредитов было предоставлено заемщикам с предельной долговой нагрузкой выше 80%. Два года назад, до ужесточения требований, эта доля составляла 47%. Также было выдано всего 3% кредитов с первоначальным взносом не более 20%, тогда как ранее на них приходился 51% кредитов.
Последствия для рынка ИЖС
Александр Цыганов считает, что ужесточение МПЛ снизит риск-аппетит банков и будет препятствовать выдаче рискованных кредитов. Это снизит доступность ипотечного кредита, но, по его мнению, не окажет принципиального воздействия на рынок ИЖС в целом.
Член правления Ассоциации деревянного домостроения Артур Хафизов полагает, что ужесточение требований приведет к более тщательной оценке кредитоспособности заемщиков, повышению первоначального взноса и, возможно, сокращению максимальных сроков кредитов. Он прогнозирует сокращение количества выдач, особенно в самом дешевом сегменте, где застройщики строят дома под ипотеку с минимальным или даже без первоначального взноса, иногда с завышением цены. По мнению Хафизова, эти меры продолжат "чистку" на рынке подрядчиков ИЖС, отсеивая неквалифицированных "специалистов". Объекты, построенные такими подрядчиками, могут оказаться небезопасными и потерять стоимость. В случае финансовых трудностей заемщики могут передавать такие объекты банку в качестве обеспечения и отказываться от погашения кредита.
Дмитрий Мозговой, гендиректор компании "Избург", считает, что ужесточения ЦБ практически не повлияют на рынок ИЖС, так как требования банков к заемщикам уже очень сильно ужесточились, и получить кредит и так достаточно сложно. Он также отмечает, что при нынешних ставках ипотеку на ИЖС почти никто не берет.
Некоторые эксперты связывают высокий уровень задолженности в 4,6% на рынке ИЖС с тем, что банки ранее выдавали кредиты всем подряд, не обращая внимания на положение заемщиков или профессионализм подрядчиков. Иногда банки кредитовали подрядчика, а затем предлагали его услуги желающим построить дом. Однако недобросовестные компании исчезали вместе с деньгами, оставляя людей с кредитами без жилья. В таких случаях заемщики зачастую просто перестают платить, предлагая банку забрать заложенную землю.