На российском рынке готовых частных домов наблюдается заметное снижение цен. За последний год стоимость таких объектов упала в среднем на 10-15%. Это, в первую очередь, касается сегментов «эконом» и «комфорт». Участники рынка связывают это с существенным падением спроса. В первом полугодии 2025 года интерес со стороны покупателей снизился на 30-35% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, когда активно действовала ипотека с господдержкой. Об этом сообщил Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского».
Спрос смещается в премиум-сегмент
Несмотря на общее снижение, ситуация неоднородна. Наталья Круглова, управляющий партнер компании Trophy Assets и независимый эксперт, отмечает, что в бизнес-, премиум- и элитных сегментах рынка наблюдается обратная тенденция: спрос, продажи и цены растут, а объем предложений сокращается. В некоторых случаях годовой прирост цен в этих сегментах даже превышает ставки по вкладам. Например, земельные участки «премиум» прибавили 11% к стоимости, а коттеджи – 25%. Это создает парадоксальную ситуацию, когда доступное по цене загородное жилье становится дефицитом.
Падение продаж в массовом сегменте и снижение стоимости строительства
Наибольшие потери понес массовый сегмент. В некоторых коттеджных поселках экономкласса объем сделок сократился в два-три раза. Ранее, в 2024 году, ипотечные программы по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) лидировали в Башкирии, Краснодарском крае и Московской области. Тогда заемщики в основном брали ипотеку на строительство, тогда как в 2025 году половина средств по ипотеке была направлена на покупку готовых домов.
Стоимость самого строительства частных домов также снизилась на 10-15%. По словам Максима Лазовского, это произошло из-за остановки роста зарплат рабочих и незначительного снижения цен на некоторые строительные материалы. Станислав Гапеев, технический специалист компании «ТСТН», подтверждает существенное снижение спроса на стройматериалы (3-15%) со стороны профессиональных строителей. Однако, как отмечает Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи», в ряде случаев стоимость строительства осталась прежней из-за дополнительных затрат подрядчиков, связанных с введением эскроу-счетов.
Причины спада и перспективы рынка
Антон Сауков указывает, что рынок ИЖС сейчас существует за счет накопленного предложения, а конкуренция за покупателя вынуждает продавцов предоставлять скидки. Он предупреждает, что если активность в строительстве домов не восстановится, это может привести к дефициту доступного предложения и, как следствие, к росту цен из-за ухода части строительных компаний с рынка. Последние несколько лет объемы ввода в сегменте ИЖС были рекордными благодаря доступным кредитам, но сейчас ситуация изменилась. Спрос на строительство домов упал, что привело к финансовым трудностям у многих мелких и средних строительных фирм.
Наталья Круглова добавляет, что мелкие и непрофессиональные игроки покидают рынок, а оставшиеся переориентируются на более платежеспособный спрос. Например, в Подмосковье девелоперы все чаще запускают проекты в сегментах «бизнес» и «премиум», тогда как недорогих проектов становится меньше. Основная проблема рынка ИЖС – это дисбаланс между потребностями среднего класса и предложениями застройщиков и банков. Застройщики сталкиваются с дорогими кредитами и снижением реального спроса, а инвесторы предпочитают размещать средства на депозитах, а не вкладывать в объекты с неопределенной перспективой.
Денис Астафьев, предприниматель и основатель финтех-платформы SharesPro, считает, что перелом на рынке возможен только при значительном смягчении политики Центробанка. Если ключевая ставка к концу года опустится до 13-14%, ипотечные ставки смогут вернуться в диапазон 10-12%. Однако до восстановления спроса ценовая динамика в секторе готовых домов, скорее всего, останется в коридоре легкой коррекции или боковой стагнации. Более существенный рост цен возможен ближе к 2027 году, когда накопится дефицит предложения из-за сокращения новых проектов.