В июне 2025 года на российском рынке ипотеки наблюдался интересный тренд: доля рыночной ипотеки в общем объеме выданных кредитов достигла максимума за последние четыре месяца, составив 38%. Эти данные были представлены Объединенным кредитным бюро (ОКБ).
Рынок VS Льготы: кто в лидерах?
Несмотря на рост, рыночная ипотека по-прежнему значительно уступает льготным программам, которые остаются основным двигателем ипотечного рынка. В целом, в 2025 году доля рыночной ипотеки держится на уровне 35–37%. Это заметно ниже показателей 2024 года, когда ее доля могла превышать 50%.
Основное препятствие для рыночной ипотеки – это высокие процентные ставки. Однако банки и застройщики активно поддерживают ее за счет совместных программ. Стоит отметить, что такие программы могут способствовать росту цен на недвижимость. Кроме того, рыночная ипотека сейчас доступна в основном заемщикам с высоким уровнем платежеспособности.
Снижение ставок и ожидания рынка
Небольшой рост доли рыночной ипотеки в июне совпал со снижением ставок по банковским ипотечным программам. По данным аналитического центра АО «Дом.РФ», к 18 июля средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составила 24,5% годовых, что на 4,52 процентных пункта ниже, чем в начале года.
Заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков связывает рост рыночной ипотеки с ожиданием дальнейшего снижения ставок до конца 2025 года. Это дает заемщикам надежду на рефинансирование кредитов под более выгодный процент в будущем.
Барьеры и стимулы
Тем не менее, текущие ставки остаются заградительными для многих. Анна Землянова, главный аналитик Совкомбанка, подчеркивает, что объемы выдач рыночной ипотеки в абсолютном выражении крайне малы именно из-за высоких ставок. Например, в июне было выдано рыночной ипотеки на 57 млрд рублей, в то время как по льготным программам – на 232 млрд рублей.
Для стимулирования спроса на рыночную ипотеку участники рынка используют различные программы. Екатерина Щурихина, директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», отмечает, что в текущих условиях рыночный сегмент кредитования в основном представлен «нетипичными сделками». Ипотеку по высоким ставкам чаще всего берут клиенты с большим первоначальным взносом или те, кто планирует быстро погасить значительную часть кредита, например, за счет продажи имеющейся недвижимости.
Средний чек и вторичный рынок
В первой половине 2025 года средний размер рыночного ипотечного кредита был в 2,5–2,7 раза меньше среднего чека по льготной ипотеке. Для сравнения, в 2021 году эта разница составляла всего 10–30%. Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка, указывает, что большинство выдач по рыночным ставкам в Сбербанке приходится на вторичное жилье (67%), которое дешевле новостроек и помогает поддерживать рыночную ипотеку на плаву.
Переход с рассрочки и комбоипотека
Еще одной причиной роста доли рыночной ипотеки может быть переход клиентов с рассрочки на ипотеку. Алексей Косяков объясняет, что покупатели, бравшие квартиры в рассрочку, по завершении срока переводят оставшийся долг в ипотеку. Поскольку такие сделки часто не подходят под условия льготных программ, оформляется именно рыночная ипотека.
На размер среднего чека по льготным программам также влияет предложение комбинированных ипотечных кредитов, или комбоипотеки. Это сочетание льготной и рыночной ипотеки, при котором часть суммы, соответствующая лимиту госпрограммы, выдается под льготную ставку, а остальная – под рыночный процент. В ВТБ отмечают, что комбоипотека позволяет заемщикам, соответствующим условиям госпрограмм, получить большую сумму кредита. В Сбербанке доля комбоипотеки в общем объеме ипотечных выдач с начала 2025 года составляла 0,7–1,1%.
Екатерина Щурихина считает, что комбоипотека дает банкам возможность продолжать кредитование в условиях низкого спроса и соблюдать свои риск-политики по долговой нагрузке заемщика. Однако Сергей Гордейко, эксперт ипотечного рынка, отмечает, что часто суммы рыночного довеска меньше основного льготного кредита, и их влияние на общую статистику может быть незначительным.
Перспективы рынка
Эксперты не ожидают существенного и опережающего роста объемов рыночной ипотеки до конца 2025 года. Сергей Гордейко подчеркивает, что это кредит с ограничениями, доступный только получателям госпрограмм, имеющим запас платежеспособности. По его мнению, объемы комбоипотеки могут вырасти и стать доступнее для более широкого круга заемщиков, когда рыночные ставки опустятся до 12–15% годовых.