Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют адаптации к меняющимся условиям рынка. Федор Степанов, основатель компании «Свобода в квадрате», 21 июля рассказал «Известиям», что сейчас выигрывают те, кто инвестирует в объекты с высоким трафиком.
Наиболее ликвидные объекты
По словам эксперта, наибольшую ликвидность демонстрируют объекты, ориентированные на потоки клиентов. Это, в частности, пункты выдачи заказов (ПВЗ), микрологистика, сервисные ритейлы и аптеки, расположенные в районах с высокой плотностью населения.
Степанов отметил, что, по данным NF Group, за последние два года доля запросов от сетей в сегменте ПВЗ и микрологистики увеличилась на 48%.
Особое внимание следует уделить редевелопмент-объектам, то есть коммерческим помещениям, которые можно переоборудовать под новые нужды. Важным фактором является не только текущий арендатор, но и то, насколько быстро его можно заменить и как легко перепрофилировать помещение.
Финансовый анализ и риски
Степанов подчеркнул, что инвесторам необходимо тщательно просчитывать доходность с учетом рисков, налогов и расходов на содержание. По его мнению, для коммерческой недвижимости в стабильных локациях норма входа должна быть не ниже 9% доходности, а целевая окупаемость — от 7 до 9 лет. При других показателях необходимо разрабатывать стратегии для увеличения арендной платы или капитализации.
Инвесторам также рекомендуется заранее определять потенциальных арендаторов на будущее. Кроме того, всегда существует возможность редевелопмента. Например, инвестиции в фасад, зонирование или вход могут увеличить ставку арендной платы. Важно контролировать модель и оценивать риски, связанные с возможным уходом арендатора.
Оценка функции, а не метража
При выборе объекта важно оценивать не размер помещения, а его функциональность. Помещение должно быть точкой взаимодействия с деньгами арендатора, а не просто «коробкой».
«Объект должен работать на инвестора, а не наоборот», – подчеркнул Степанов. Он также добавил, что инвесторам следует искать масштабируемые модели и оценивать сценарии развития, включая потенциальные изменения арендной ставки в будущем. Построение системы, а не просто покупка, позволит активу стать союзником, а не бременем.