Тревожные сигналы с рынка недвижимости

Российский рынок недвижимости переживает непростые времена. Аналитики отмечают резкое ухудшение ситуации во многих крупных городах после сворачивания льготной ипотеки. Если в 2024 году в зоне риска из-за затоваривания жильем находился лишь один город – Воронеж, то к июню 2025 года таких городов стало целых одиннадцать.

Это выяснилось в ходе исследования проекта «Движение.ру», которое охватило 16 городов-миллионников, а также Тюмень, ставшую одним из крупнейших рынков недвижимости в стране. Главный вывод: снижение объемов кредитования на первичном рынке почти в три раза – с 475 до 167 млрд рублей в месяц – привело к сокращению спроса на новое жилье.

Рост нераспроданных площадей и угроза для застройщиков

При этом, несмотря на падение спроса, большинство крупных городов России увеличили объемы нового строительства на 10% и более. Это привело к рекордному росту нераспроданных площадей. Такая ситуация грозит девелоперам серьезными финансовыми проблемами, вплоть до банкротства, из-за трудностей с погашением долгов по проектному финансированию.

Единственные города, где зафиксирован рост показателя распроданности жилья по отношению к строительной готовности, – это Москва и Санкт-Петербург. В столице он вырос на 1% и достиг 95%, а в Петербурге – на 3% до 92%. Это объясняется тем, что эти города стали общероссийскими рынками, привлекающими покупателей со всей страны, что позволяет быстрее продавать построенное жилье.

Города в зоне наибольшего риска

В остальных городах наблюдается снижение этого показателя. Наиболее значительно падение произошло в Нижнем Новгороде (на 36%), Челябинске (на 35%) и Красноярске (на 32%).

В зоне риска оказались города, где соотношение объемов распроданности к стройготовности составляет 70% и менее. Среди них: Волгоград (70%), Пермь (69%), Тюмень (68%), Самара (65%), Новосибирск (64%), Челябинск (63%), Омск (61%), Воронеж (57%), Уфа (56%), Красноярск (55%) и Краснодар (48%).

Ян Гравшин, руководитель аналитического центра «Движение.ру», подчеркивает, что этот показатель демонстрирует, насколько быстро девелоперы успевают продавать квартиры, чтобы минимизировать затраты на обслуживание проектного финансирования. Госкорпорация «Дом.рф» считает нормой 70-80%. Дальнейшее снижение грозит застройщикам трудностями с погашением кредитов из-за высокой ставки и недостаточного наполнения эскроу-счетов.

Последствия для строительной отрасли

Ситуация усугубляется тем, что в апреле продажи жилой недвижимости в России рухнули почти на 40%, а инвестиции в жилищное строительство сократились на 50%. Ряд региональных строительных компаний уже стали банкротами или находятся на грани этого. Крупнейшие девелоперы, такие как «Самолет» и ПИК, сообщили о значительном снижении прибыли за 2024 год и рекомендовали не выплачивать дивиденды.

Президент России Владимир Путин поручил правительству и ЦБ принять меры для снижения рисков банкротств застройщиков, включая разработку временной программы субсидирования процентной ставки по кредитам для девелоперов, особенно в малых городах.

Перспективы и возможные решения

Дмитрий Халин, управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость», отмечает, что региональные девелоперы, в отличие от столичных, в значительной степени ориентировались на спрос, генерируемый льготной ипотекой. Без нее им крайне сложно найти альтернативных покупателей. Это приводит к тому, что после завершения строительства у них остаются значительные долги перед банками.

Одной из возможных мер для улучшения ситуации, по мнению Халина, могло бы стать распространение программы льготной семейной ипотеки на рынок вторичного жилья, что позволило бы реализовать нераспроданные квадратные метры.

Президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко подтверждает, что темпы продаж резко упали, и девелоперы вынуждены снижать темпы строительства, чтобы избежать чрезмерных расходов на обслуживание кредитов. Он подчеркивает, что банки сейчас стремятся пересмотреть параметры кредитования по многим проектам, требуя дополнительных залогов или вложений от застройщиков, которых у тех часто нет. Это создает риски остановки финансирования, требующие внимания со стороны властей и, возможно, точечных финансовых льгот для уже начатых проектов.

Ольга Хасанова, гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN, отмечает, что региональные рынки всегда несли больше рисков при меньшей марже. Кроме того, рост цен на новостройки значительно опередил покупательную способность населения. Она считает, что текущие масштабы нераспроданности жилья пока приемлемы, но ситуация может ухудшиться. Для многих застройщиков с одним-двумя проектами уже сейчас выгоднее продать бизнес, чем рассчитывать на прибыль в будущем.