Рынок недвижимости разворачивается в сторону вторички, рассказали аналитики Банки.ру в исследовании. При этом среднеквартальная цена за «квадрат» на вторичке ко второму кварталу 2023 года практически не изменилась (прирост за год составил 1,1%) и находится на уровне 90,9 тыс. рублей.

Если вы собираетесь продать недвижимость, почитайте советы экспертов рынка. Они рассказали, как не продешевить и что сделать, чтобы влюбить покупателя в вашу квартиру.

Не завышайте цену

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, определитесь с ценой. Быстрый и бесплатный способ — сервисы оценки на онлайн-платформах недвижимости. Например, «Авито Недвижимость», ЦИАН, «Домклик», «Дом.рф» и др. Алгоритм этих платформ определяет цену, учитывая:

• улицу и номер дома;
• год постройки;
• этаж;
• площадь;
• количество комнат;
• наличие балкона или лоджии;
• вид из окна;
• тип ремонта;
• инфраструктура в районе и др.

Сервис анализирует параметры, сравнивает с другими похожими объявлениями и выдает рыночную стоимость вашей квартиры. Может указать диапазон и подсказать, какая цена будет считаться заниженной или завышенной. Также алгоритм покажет объявления с похожими объектами.

«Слишком завышенная цена заставит вас потом продать квартиру дешевле, — говорит риелтор Евгения Краснощекова. — Обычно бывает так: собственник размещает квартиру с сильно завышенной ценой на сайтах-агрегаторах. Такое объявление висит месяц, два, три, четыре, квартира никому не интересна. Потом собственник начинает снижать цену, но для покупателей это объявление уже примелькалось, и они задаются логичным вопросом: "Что с квартирой не так, если она продается так долго?" Поэтому если сразу указать адекватную цену, продать можно быстрее и выгоднее».

Значительное влияние на стоимость оказывает этаж, на котором находится квартира: первый уменьшает ее на 10–15%, а последний — на 3–5%. Негативно сказаться на цене может ветхость дома, плохая транспортная доступность, репутация района, неразвитая инфраструктура.

Подготовьте документы так, чтобы к ним не было претензий

Какой бы красивой ни была ваша квартира, покупателю важна чистота сделки. Из предложенных вариантов он выберет тот, в котором ситуация с документами наиболее прозрачна.

«Мало кто заранее озадачивается подготовкой документов к сделке. А когда приходит покупатель, продавец не готов и в течение 3–4 месяцев собирает документы. Это сказывается на скорости продажи», — говорит управляющий партнер агентства дорогой недвижимости «Кулиговская и Партнеры» Павел Боровиков.

Если вы продаете квартиру с перепланировкой, нужно подтверждение того, что все было сделано законно. Если в квартиру был вложен материнский капитал, нужно разрешение службы опеки на продажу. Когда документов недостаточно или для их подготовки требуется время, покупатель начинает торговаться.

«На квартиры со сложностями в документах и обременениями обычно просят скидку за предстоящие неудобства и ожидание», — говорит риелтор Евгения Краснощекова.

Из документов также понадобятся:

• кадастровый паспорт;
• бумаги БТИ;
• договор купли-продажи;
• свидетельство государственной регистрации права собственности;
• свежие документы из ЕГРН;
• плюсом будет, если вы покажете квитанции и чеки, что по квартире нет долгов за коммунальные услуги, особенно за капитальный ремонт дома.

Уберите личные вещи, по необходимости сделайте уборку в подъезде

Предпродажная подготовка недвижимости — это хоумстейджинг. Его суть заключается в работа с деталями, которые делают вашу квартиру более привлекательной для покупателя. Можно нанять специалиста — хоумстейджера, он оценит рынок и сам решит, как сделать из вашей квартиры лакомый кусочек. Эксперты отмечают, что в большинстве случаев затраты на эту услугу окупаются. Но хоумстейджингом можно заняться самостоятельно.

«Специалисты рекомендуют убрать предметы, захламляющие пространство, прибрать квартиру и обеспечить максимальную чистоту, создать эстетически приятную картинку. Квартира должна выглядеть так, будто в ней чисто и спокойно», — рассказал коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов.

Эксперты также советуют убрать с видных мест личные фотографии и религиозные атрибуты.

«Есть квартиры, где всегда что-то недоделано: то плинтуса нет, то обои кот оторвал. Нужно все довести до ума», — советует руководитель отдела продаж CitiDom Людмила Перминова.

Если квартира в состоянии «под ремонт», необходимо вывести всю старую мебель и провести генеральную уборку, по возможности вызвать профессиональный клининг. Если вы решите сделать ремонт сами, заранее посчитайте расходы. Возможно, этот вариант не окупится, предупреждает руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Навести порядок нужно и в подъезде. «Посмотрите на это глазами покупателя, — рекомендует начальника отдела недвижимости компании "Ман" Александр Гацкевич. — Например, вот ваш родной подъезд, к которому вы привыкли и не обращаете внимания на детали. Но подъезд — это в какой-то степени лицо вашей недвижимости. Поэтому поговорите с управляющей компанией, если возможно, договоритесь, чтобы они подкрасили или побелили там, где это необходимо».

Покажите покупателю красивую картинку

Первое, что видит потенциальный покупатель — это фотографии в объявлении о продаже. По картинке он составляет впечатление, оценивает квартиру, представляет, как будет в ней жить, или просчитывает инвестиционную выгоду. Поэтому фото вашей квартиры в объявлении должны быть светлыми и аккуратными, а квартира на них должна выглядеть чистой и незахламленной. Можно обратиться к профессионалам.

Расскажите, чем ваша квартира лучше других

Объявление может влюбить будущего покупателя в вашу квартиру, а может заставить его пройти мимо. Опишите квартиру подробно: адрес дома, количество комнат, тип санузла (раздельный или совмещенный), метраж — общий, жилой и кухни в отдельности.

Укажите удаленность от метро, автобусных остановок или железнодорожной станции. Заявите о главных преимуществах своей квартиры: большой балкон, зеленый район, окна с видом на парк, свежий ремонт. А также не стесняйтесь описывать привлекательные стороны своей квартиры простыми словами.

Основные факторы, которые объективно повышают цену квартиры:

• близость к остановкам транспорта;
• наличие парковки;
• наличие балкона или лоджии;
• наличие свежего базового ремонта;
• хороший вид из окна;
• грузовой лифт;
• ухоженный подъезд;
• развитая инфраструктура дома и района.

«Отметьте юридические аспекты: количество собственников, ипотечное обременение, срок владения жильем. Такая информация даст покупателю больше уверенности в вашей честности и сразу обозначит трудности, с которыми он может столкнуться при покупке», — говорит Николай Попов. Проверьте текст вашего объявления на грамотность и чистоту речи.

Не пишите «возможен торг» и «продаю срочно»

Упростят и удешевят ваше объявление, а следовательно, и саму квартиру такие фразы, как «дешево», «продаю срочно» или «возможен торг». Эксперты советуют избегать обращений, восклицательных знаков и подобных фраз.

«Если напишете, что торг возможен, покупатели решат, что цена квартиры уже завышена. А срочная продажа даст покупателю мотив торговаться и сбрасывать цену», — считает Николай Попов.

Покупатель, скорее всего, и без отметки в объявлении спросит вас о возможном снижении цены. Так, согласно статистике сервиса «Домклик», в среднем разница между стоимостью, указанной в объявлении, и итоговой ценой при сделке в России составляет около 5% на вторичном рынке жилья.

Разместите объявление на нескольких сайтах

В России есть несколько крупных платформ, где продают и сдают в аренду недвижимость. Шансы увеличатся, если вы разместите свое объявление сразу на нескольких площадках.

«Не ленитесь и размещайте объявление о продаже на как можно большем количестве сайтов-агрегаторов. "Авито", ЦИАН, М2, "Домклик" и прочих. В разных городах покупатели ищут квартиры на разных агрегаторах. И если какой-то не популярен в вашем городе, это не значит, что не придет покупатель из, предположим, Москвы, и не будет искать там квартиру своей мечты», — рассказала Краснощекова.

Пригласите покупателя в правильное время

На успешную продажу квартиры влияет и время показа квартиры. «Лучше пригласить покупателя днем, а не поздно вечером», — говорит Людмила Перминова. При дневном и естественном свете квартира может выглядеть более привлекательной, чем при вечернем.

Выведите собак на прогулку

Поскольку вы не знаете личных предпочтений потенциального покупателя, то на время показа уберите следы нахождения в квартире животных.

«Одну квартиру мы продавали так: пока один собственник участвовал в показе, второй выгуливал троих собак на улице, — говорит Евгения Краснощекова. — Многие отказываются даже смотреть жилье, зная, что там держат животных, особенно больших или в большом количестве».

Испеките шарлотку или сварите кофе

Важно, чтобы ваша квартира создавала впечатление уюта даже в ароматах. Перед приходом потенциальных покупателей испеките шарлотку или сварите кофе.

«Моя клиентка перед приходом потенциальных покупателей пекла булочки с повидлом. В квартире стоял аромат свежей выпечки, булочками она угощала потенциальных покупателей и риелтора. Квартиру продали быстро. Но важно, что этот лайфхак подойдет для обычной жилой вторички, но не подойдет для сегментов бизнес/элит», — говорит Евгения Краснощекова.

Наймите специалиста

Если вы не уверены в своих навыках продажи и оценки жилья, всегда можно прибегнуть к помощи специалистов. Например, к профессиональному оценщику.

Как говорит Павел Боровиков, привлечь продавца-профессионала важно просто потому, что он занимается продажей квартир ежедневно, а не раз в 7–10 лет, как среднестатистический собственник. Накопленный опыт поможет ему вести грамотные переговоры с покупателем и продать жилье по выгодной для вас цене.