Банк России пытается ограничить «нестандартные» схемы жилищного кредитования. Среди них — ипотека от застройщика, ипотека без первоначального взноса и ипотека с кэшбэком. Разбираемся, в чем суть этих программ, какие риски для заемщиков и как сэкономить на ипотеке.

В одном из своих докладов ЦБ отметил, что на рынке выросли выдачи рискованных кредитов — с низким уровнем первоначального взноса и закредитованными заемщиками. Также на высоком уровне сохранилась доля заемщиков с показателем долговой нагрузки больше 80%. На этом фоне популярность набрали «дешевые» программы льготной ипотеки от застройщика.

Еще две программы, появившиеся в арсенале банков и застройщиков, перечислила в интервью NBJ директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова:

«На наш взгляд, к наиболее рискованным относятся практики, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос, — рассказала Данилова. — Это "льготная ипотека от застройщика", ипотека без первоначального взноса, "ипотека с кэшбэком". Если заемщик с такой ипотекой решит поменять квартиру, он может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена. Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту».

Льготная ипотека от застройщика

Застройщик договаривается с банком-партнером о специальных условиях для клиентов. Кредит, в основе которого могут быть льготная ипотека на новостройки или семейная ипотека, выдают по ставкам 0,1% или даже 0,01% годовых. За снижение ставки девелопер платит комиссию до 20–30%, которую затем включает в стоимость квартиры.

Какие риски?

Основной риск — сложно продать недвижимость на вторичном рынке без потерь.

«Представим, что заемщик вдруг захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев. В таком случае он "подарит" банку всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры, а реальная стоимость квартиры на рынке будет на те же 20–30% ниже. Это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия, например, при переезде в другой город», — говорят в ЦБ.

Еще выше риски в ситуации, когда заемщик не может выплачивать кредит в первые годы после покупки жилья и банк продает жилье на торгах.

«В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности, — говорится в докладе ЦБ. — Данные риски высоки в течение первых трех-пяти лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены на жилье не будут падать)».

Ипотека без первоначального взноса

Первоначальный взнос — это часть стоимости квартиры, которую вы платите продавцу из собственных средств. Остальную часть вам дает банк в виде ипотеки. Первоначальный взнос нужен банку, чтобы убедиться в вашей платежеспособности. Чем он больше, тем выше вероятность одобрения, меньше срок кредита и ниже переплата.

Ипотека без первоначального взноса позволяет получить кредит на покупку жилья без привлечения собственных средств при выходе на сделку. Но есть нюансы. Чаще всего такую ипотеку можно получить под высокий процент и при условии, что вы оставите в залог имеющуюся недвижимость. То есть кредит берете на новую квартиру, а в качестве обеспечения предоставляете банку квартиру, которая у вас уже есть. Новая квартира тоже будет у банка в залоге.

Какие риски?

Первоначальный взнос для банка — показатель платежеспособности заемщика. Как пояснила Елизавета Данилова, размер первоначального взноса — важнейший фактор в ипотеке, он хорошо характеризует возможность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит в будущем. Если заемщик не накопил на ПВ, велик риск, что он не сможет и погасить долг по ипотеке.

Еще один риск — в падении стоимости залога в случае кризиса. Поэтому такой ипотечный кредит обычно выдают под более высокий процент.

Также вместе с высокой ставкой увеличивается период выплаты и размер долга по таким кредитам. Поэтому и переплата будет значительно больше.

Ипотека с кэшбэком

После ограничения околонулевой ипотеки застройщики нашли еще один вариант — ипотека с кэшбэком. Вы покупаете квартиру в кредит, а застройщик возвращает вам 15% от стоимости — то есть, по сути, первоначальный взнос.

Какие риски?

Стоимость квартиры с кэшбэком оказывается на те же 10–15% выше, чем при ее покупке без участия в этой программе.

В то же время, если у вас нет денег на первоначальный взнос, вы можете оформить кредит и погасить его затем с помощью кэшбэка. Но если вы не накопили на ПВ, для банка это сигнал о том, что вы не сможете и погасить долг по ипотеке.

Что планирует ЦБ

Банк России собирается ограничить распространение подобных схем кредитования.

«Наша цель — сделать приобретение квартиры менее рискованным процессом для всех участников сделки и свести к минимуму системные риски», — написал ЦБ.

Регулятор планирует повысить уровень резервирования — вплоть до 50% по кредитам, полная стоимость которых существенно ниже рыночного значения. Обязательные резервы коммерческих банков — это средства, которые они должны хранить в качестве обязательного резерва на корреспондентском счете в ЦБ.

Кроме того, Банк России с 1 мая 2023 года увеличил макропруденциальные надбавки для высокорискованных ипотечных кредитов, в первую очередь в сегменте ипотеки по ДДУ. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир. Они помогут банкам накопить буфер капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.

«В случае дальнейшего распространения "нестандартных" схем, которые приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам, Банк России готов инициировать изменение законодательства, чтобы исключить недобросовестные практики», — пояснили в ЦБ.

Как сэкономить на ипотеке

Сэкономить на ипотеке можно не только с помощью нестандартных схем. На рынке существует несколько одобренных ЦБ программ льготной ипотеки: семейная, для IT, сельская, дальневосточная, на новостройки и другие.

Также можно использовать маткапитал. С 1 февраля 2023 года его увеличили на величину инфляции по итогам прошлого года — 11,9%. Теперь родители смогут получить до 775 628 рублей.

Государство выдает многодетным семьям 450 тыс. рублей на погашение ипотеки. Главное условие: в семье должно быть не менее трех детей.

Частично компенсировать сумму, потраченную на жилье, можно с помощью налогового вычета. Почитайте, как получить до 1,3 млн рублей.

Снизить ставку по ипотеке можно с помощью быстрого выхода на сделку, использования электронных сервисов, оформления страховки или оплаты единовременной комиссии.