Россияне могут с лёгкостью потерять свою свежеприобретённую квартиру. И далеко не из-за мошенников. Проблемы могут возникнуть из-за банкротства бывшего владельца или его недееспособности, из-за маткапитала, собственной невнимательности или незнания рынка. Эксперты рассказали «Секрету» о самых опасных подводных камнях и ошибках при покупке недвижимости в России и что делать, чтобы не попасть впросак.

Неучтённые возможные собственники

При покупке квартиры важно договориться с продавцом о сроке выписки всех людей с постоянной регистрацией. Не обязательно, чтобы все выписались до сделки: иногда люди продают единственную квартиру, чтобы купить новую. В таком случае можно указать в договоре точную дату, до которой бывшие собственники должны будут сняться с регистрационного учёта: если они нарушат договор, покупатель может обратиться в суд.

Однако часто возникают ситуации, когда выписанный человек продолжает сохранять за собой право проживания.

Вариант 1. Пропавшие жильцы.

Если прописанный в квартире пропал без вести, а потом нашёлся, он сможет восстановиться в правах и вернуться жить в квартиру.

Вариант 2. Жильцы из мест не столь отдалённых.

Если человек отбывает наказание в тюрьме, его снимут с регистрационного учёта по месту жительства, чтобы поставить на регистрационный учёт по месту отбывания наказания. Когда он выйдет на свободу, он сможет восстановить прописку и получить право на пожизненное проживание в квартире, даже если у неё уже другие владельцы.

Эксперт по недвижимости Иван Солдатенков отметил, что такие ситуации чаще всего возникают с приватизированными квартирами: люди, которые сидят в тюрьме, просто не знают, что жильё продали после их выписки. Несмотря на это, право пользования имуществом забрать у них никто не может после возвращения из тюрьмы. У такого человека не будет прав на владение квартирой, но есть исключение, отметил адвокат Михаил Салкин.

«Если он был выписан из муниципальной квартиры (предоставленной по договору социального найма), а в период отбывания наказания квартира была приватизирована. Такая приватизация может быть оспорена, а значит, последующие сделки по купле-продаже квартиры тоже могут признать недействительными», — уточнил он.

Покупателя могут обмануть — не сказать, что такой человек существует или подделать доверенность от его имени. Кроме того, на сделку могут привести похожего внешне человека, которого выдадут за осуждённого.

Юлия Мельникова пояснила, что у покупателя есть всего два варианта: либо расторгать договор купли-продажи через суд, либо договариваться с человеком, у которого есть право на проживание. Просто выписать его из квартиры практически невозможно, если человек сам этого не захочет.

«Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно брать архивную выписку из домовой книги, внимательно изучать документы на квартиру и правильно составлять договор купли-продажи», — подчеркнула она.

Вариант 3. Супруги продавцов.

Неучтёнными возможными собственниками могут оказаться и супруги владельцев недвижимости, добавила собеседница. Обычно эта проблема возникает, если собственник продаёт совместно нажитую квартиру вскоре после развода. Чтобы избежать проблем в будущем, нужно получить от продавца всего один документ — согласие на продажу недвижимости от супруга. Его необходимо брать не только от разведённых продавцов, но и от тех, кто состоит в браке, чтобы обезопасить себя от возможных проблем.

Разные реальная стоимость и цена по договору

Продавцы, которые владеют недвижимостью меньше минимального срока*, часто не хотят платить налог: 13% с разницы между стоимостью покупки и продажи. Например, если в 2019 году собственник купил квартиру за 3,5 млн, а в 2021 году решил продать её за 5 млн, он должен будет заплатить налог в размере 13% от 1,5 млн рублей — 195 000 рублей.

• Минимальный срок может быть разным:

• три года, если квартиру купили до 1 января 2016 года, право собственности оформили на основании договора дарения или свидетельства о наследстве, квартира приватизирована либо её получили на основании договора пожизненного содержания;
• пять лет во всех остальных случаях

Чтобы не расставаться с крупной суммой, продавцы пытаются уменьшить налог либо совсем уйти от него, занизив цену на квартиру. Они предлагают покупателю указать в договоре, что квартира, условно, стоит не 5 млн, а 3,5 млн. Оставшуюся сумму просят отдать наличкой.

«Цена — существенное условие договора купли-продажи. Её занижение — это сокрытие реальной цены, что влечёт недействительность сделки. Пострадают обе стороны — и продавец, и покупатель. В налоговой работают неглупые люди, они прекрасно знают схемы продажи квартиры по той же цене, ведь продавец всё равно будет подавать декларацию даже при нулевом налоге», — отметила Юлия Мельникова.

Если ситуация вскроется, продавец должен будет заплатить штраф в размере от 20% до 40% от суммы сделки, а также выплатить налог с полной стоимости недвижимости без права на налоговый вычет. Кроме того, продавца могут привлечь к уголовной ответственности, если уклонение от уплаты налогов было в крупном размере — более 2 700 000 рублей за три финансовых года.

«По налогам не существует сроков давности. Ситуация с занижением может раскрыться и через 10 лет, при этом продавцу не избежать штрафа и уплаты налога», — подчеркнула она.

Придётся худо и покупателю. Если сделку признают недействительной (попросить суд признать сделку таковой могут даже недобросовестные продавцы) и начнут оспаривать, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в договоре, отметил Михаил Салкин.

При этом покупатель не сможет в полном объёме получить налоговый вычет за покупку, ведь претендовать он сможет только на возврат с суммы, прописанной также в договоре.

Банкротство продавца

Покупатель также может лишиться квартиры, если продавец стал банкротом.

«При банкротстве продавца или при наличии признаков банкротства договор купли-продажи недвижимости может быть признан недействительным судом — если суд установит, что целью сделки был вывод имущества с целью причинения ущерба интереса кредиторов», — рассказал адвокат Дмитрий Малашка.

Сделку могут признать недействительной в течение трёх лет с момента заключения договора купли-продажи, подчеркнула Юлия Мельникова. Она добавила, что многие люди начинают избавляться от имущества заранее — когда понимают, что их ждёт банкротство. При этом они часто создают видимость этого, переоформляют квартиры на родственников или знакомых.

Суд рассматривает каждую спорную сделку и решает, оставлять квартиру покупателю или продавать её с торгов, чтобы вернуть деньги кредиторам.

Права наследников

Бывают случаи, когда наследники объявляются через несколько лет после того, как покупатель приобрёл квартиру. Это происходит потому, что они не знали о смерти своего родственника. Например, не общались с родителями или жили в другой стране. Если владельцем был одинокий мужчина, это могут быть его дети, о которых он не говорил при жизни или не знал.

«Есть риск, что вновь объявившиеся наследники могут попытаться в суде восстановить срок на принятие наследства. Однако причина для этого должна быть уважительной», — отметил адвокат Михаил Салкин.

Если наследники заявят свои права, покупателя ждут суды — исход дела нельзя предсказать, всё зависит от конкретной ситуации.

«Нужно проверять, чтобы соблюдалась очерёдность наследования, чтобы были получены необходимые отказы от наследства от тех, кто не хочет вступать в свои права. Сроки исковой давности по делу о наследстве составляют не менее трёх и не более 10 лет», — рассказала Юлия Мельникова.

Квартира с материнским капиталом

Если собственники квартиры использовали материнский капитал, перед покупкой важно убедиться, что все члены семьи получили доли, отметила Юлия Мельникова. При продаже такой квартиры родители должны найти жильё с такими же условиями проживания детей либо перечислить стоимость детских долей на отдельный счёт.

Это главный момент, потому что иначе дети смогут претендовать на часть жилья даже после его продажи, рассказал адвокат Дмитрий Малашка. Он уточнил, что в таком случае покупатель может расторгнуть договор купли-продажи: продавец должен будет выплатить ему стоимость квартиры по договору, а также компенсировать расходы на ремонт, содержание и судебные расходы.

Сделка с неадекватным продавцом

Если человек недееспособен, он может оспорить сделку. Для этого ему достаточно обратиться в суд и заявить, что он не осознавал своих действий.

«Если продавец оказался неадекватным (ограниченно или полностью недееспособным), это влечёт недействительность договора купли-продажи. Недвижимость должна быть возвращена прежнему собственнику», — отметил Дмитрий Малашка.

При этом суд может признать сделку действительной по требованию опекуна недееспособного человека — если недвижимость продавали для выгоды последнего.

Юлия Мельникова посоветовала всегда требовать от продавца актуальные справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД). «Если он отказывается и ведёт себя неадекватно — стоит задуматься. Если есть сомнения в адекватности продавца, даже при предъявлении справок из ПНД и НД, такую сделку лучше проводить нотариально», — подчеркнула она.

Как обезопасить себя при покупке недвижимости

Главное, на что надо обратить внимание, — документы. Речь идёт как про удостоверение личности продавца, так и про бумаги на квартиру. Вот короткий перечень документов, которые нужно тщательно проверить:

• паспорт продавца;
• свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
• выписку из ЕГРН;
• справку из наркологического и психоневрологического диспансера;
• выписку из домовой книги (докажет отсутствие зарегистрированных жильцов);
• справку о наличии задолженностей по коммунальным платежам.

Кроме того, стоит поговорить с соседями выбранной квартиры: они смогут рассказать важные подробности, которые продавец мог утаить. Например, о родственнике собственников, которого недавно арестовали, или о внебрачном ребёнке.

Михаил Салкин отметил, что на сделке должен присутствовать лично продавец — от покупки квартиры по доверенности стоит отказаться, потому что её могут подделать. При этом все расчёты лучше проводить в безналичной форме через аккредитив. Это специальная форма расчётов между продавцом и покупателем, которая выгодна обоим. Покупатель вносит деньги на аккредитив, но продавец получит их только после выполнения сделки.

Также не стоит рассчитывать на банк и страховую, если квартира берётся в ипотеку. Обычно компании проверяют документы на недвижимость, которую страхуют или на которую выдают кредит, но эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков подчеркнул, что полагаться на это не стоит.

«Банк поднимет только текущие документы, не закапывается в историю. Ему главное, чтобы документы продавца были нужными и подлинными. Страховая компания при проверке оценивает только риск того, что у покупателя заберут квартиру, — устраивает её он или не устраивает», — сказал эксперт.

Собеседник подчеркнул, что страховая компания не ищет документы сама, а просит их у покупателей. Если покупатель работает без помощи специалиста, он просто обращается к продавцу, чтобы тот дал ему нужные бумаги — причём копии, а не оригиналы. Нечистоплотному продавцу очень просто их подделать.

«Покупателю придётся доказывать, что его обманул продавец, что именно он предоставил такой документ, а не сам покупатель», — пояснил эксперт.

Не стоит отказываться и от юридической экспертизы объекта недвижимости. Это позволит избежать большинства ошибок или доказать добропорядочность покупателя, если дело дойдёт до суда.

Как защитить свою квартиру

С 1 января 2020 года у покупателей появился шанс доказать, что они были добросовестными приобретателями и не знали о проблемах с недвижимостью в момент покупки.

«У добросовестного приобретателя изъять квартиру можно на строго оговоренных с законом основаниях — их не так много. Это серьёзная защита права собственности. Более того, если квартиру изымут, государство выплатит компенсацию в размере кадастровой стоимости либо стоимости по ДКП», — отметил Константин Барсуков.

Однако из-за это доказать, что покупатель был добросовестным приобретателем, становится сложнее. По словам эксперта, это возможно только при соблюдении трёх факторов:

• покупатель не знал о проблеме;
• покупатель не мог знать о проблеме;
• покупатель сделал всё, что от него зависело, чтобы знать о проблеме, но не нашёл её.

При этом покупатели, которые не проверяют квартиру перед покупкой и не сотрудничают со специалистами, вряд ли смогут доказать свою добросовестность. Во время суда станет ясно, что проблема была на поверхности и при исследовании документов её можно было легко найти. Это значит, что покупатель не сделал всё, что от него зависело, и не проверил бумаги.

«Если непрофессионал нанял юриста или риелторскую компанию, где есть штатный юрист, в договоре с этой компанией однозначно указано, что она берёт на себя проведение юридической экспертизы. Эта компания выдаёт письменное заключение о проведении юридической экспертизы. Можно в суде предъявить эти документы и сказать: "Я не профессионал, я нанял компанию — она дала мне заключение. В нём написано, что покупать квартиру можно, ничего не нашли". Шансы доказать, что покупатель добросовестный в этой ситуации намного больше», — подчеркнул эксперт.

Однако важно помнить, что каждый случай суд рассматривает в частном порядке. Он может встать как на сторону продавца, так и на сторону покупателя — всё зависит от обстоятельств.

Например, жительница Челябинска сдала квартиру на год, а потом узнала, что квартиросъёмщик продал её за 1,7 млн. другому мужчине по поддельным документам. Настоящая владелица ничего не знала о случившемся. Покупатель остался без денег (он рассчитался наличными) и без квартиры. Следователи возбудили уголовное дело, но мошенников пока не нашли, а значит, требовать ущерб не с кого.

А жительница Свердловской области смогла отстоять через суд право на купленную квартиру, несмотря на появление недееспособной наследницы. Сестра бывшей хозяйки хотела получить половину жилья: она заявила, что написала отказ от наследства под давлением родственницы и не осознавала своих действий. Психиатрическая экспертиза подтвердила её слова, но суд встал на сторону покупательницы. Та смогла доказать, что была добросовестным приобретателем, а жить вместе с появившейся наследницей не может из-за её невменяемости: она опасна для несовершеннолетнего ребёнка новой хозяйки квартиры.

Как видно, продавец может доказать своё право на купленную квартиру, если после приобретения столкнется с одной из таких проблем. Однако лучше совсем их не допускать и тщательно проверять недвижимость перед покупкой.