1. Сложно быстро продать, если подвернётся более интересный вариант для вложений
Вложение в коммерческую недвижимость с доходом 10-12% годовых - это не тот вариант, который продают, чтобы по-быстрому куда-то перевложиться, т.к. альтернатив такому сочетания доходности и защиты вложений особо нет. Продажа скорее может понадобится по жизненным обстоятельствам и все будет зависеть от ликвидности этого объекта, насколько хороший изначально выбрали.
2. Работа с арендаторами. Найти адекватного и на долгий срок может быть еще той задачкой.
Мой опыт показывает, что арендатор-коммерсант намного менее проблемный субъект, чем население, снимающее квартиры. У коммерсанта либо бизнес идет, значит деньги есть и он платит, либо нет, и он съезжает.
3. Налоги. У ОФЗ, например, их нет. Плюс все операции по их уплате нужно делать самостоятельно
Налоги минимальные, если вы уже ИП и берете патент. Становиться ИП ради одного объекта - накладно, в один только пенсфонд за год заплатите больше 30 т.р. Иначе да, 13% НДФЛ, но с ОФЗ сравнивать нельзя, там доходность сейчас 8-9% и главное - все хранится в рублях (т.е. учитывайте инфляцию и защиту сбережений).
4. Цена недвижимости падает последние года.
Для ликвидной коммерческой недвижимости это проблема стоит не так остро как для жилой. Отчасти потому, что ее стоимость определяется не только рыночной ситуацией, как с квартирами, но и во многом потенциальной доходностью от сдачи.
5. Порог входа высокий.
Высокий по сравнению с ОФЗ, которые можно купить за 1 тыс. руб. Но если с жилой недвижкой сравнивать, то уже один порядок цен.
а где такая недвижка с 10-12% годовых в долларах.... я б вложился))))... просто интересно это реальные объекты человек рассматривает или по прошлом годам судит?
а где такая недвижка с 10-12% годовых в долларах.... я б вложился))))... просто интересно это реальные объекты человек рассматривает или по прошлом годам судит?
Я во Флориде в Палм Косте уже 7 лет вкладываю ( в 2 раза выгоднее чем в Майами). Только от аренды с дома получается 8%, с дуплекса (двухквартирный дом) 10%, но к этому надо добавить что дома в среднем в год дорожают на 8-10%. Не знаю как кого - меня такая отдача вполне устраивает, и главное безопасно. Если не хочешь сам жильцов подберать, просто отдаёшь на обслуживание (платишь им 10% от дохода) и не имеешь никакой головной боли м жильцами, ремонтом и т.д.
Victor, соглашусь что Ваши цифры отличные!!! Подскажите для резидентов и не резидентов налог какой?.
Налог с дохода за сдачу в аренду одинаковый для всех (примерно $12000 налогом не облагаются, дальше прогрессивный - от 10 до 35%), а при продаже разница только в том, что с нерезидентов "резервируют" 15% от продажной стоимости. Эта сумма "замораживается" примерно на год. Потом разницу возвращают. Это можно обойти если в штатах открыть фирму ( без проблем можно сделать по интернету) и оформлять всю недвижимость на эту фирму. За символическую плату бухгалтер будет вести все документы ( я нашёл очень хорошего русскоговорящего бухгалтера). Налоги не такие большие. Если недвижимость была в собственности больше года - $38000 прибыли налогом не облагаются, свыше 38000 - 15%.
а где такая недвижка с 10-12% годовых в долларах.... я б вложился))))... просто интересно это реальные объекты человек рассматривает или по прошлом годам судит?
Реально, бывает и больше. Но нужно понимать, что как в любом деле хорошие варианты на дороге (авито) не валяются, нужно потрудиться, поискать...
1. В каждом регионе своя ситуация. Например в Череповце (Вологодская область), то что в 2014 можно было продать за 70к руб/м² - сейчас за 50к руб/м² с трудом продается. В Воронеже в 2014 году можно было купить за 40к руб/м², а сейчас стоит минимум 55к руб/м².
2. Найти хороших арендаторов не просто. Идеальный вариант - сетевые магазины. Они сразу заключают договора на 7-10 лет. Лучше изначально искать под них точки. В таком варианте можно ориентироваться на окупаемость 5-6 лет. В ином случае надо сдавать дёшево, либо приготовиться к тому, что арендаторы будут часто меняться. А время простоя начнет съедать ваш доход от аренды.
3. Порог входа - от 50 000$, что бы найти подходящее место, а не взять первое попавшееся. Это для регионов.
4. Будьте готовы стать ИП, что бы работать с сетевыми арендаторами. А это дополнительные издержки и возня с документами.
5. Ликвидность напрямую зависит от наличия арендатора. Если это сетевой магазин с договором аренды на 10 лет и окупаемостью в 7 лет - продадите точку за 1-2 месяца
Комментарии
просто интересно это реальные объекты человек рассматривает или по прошлом годам судит?
1. В каждом регионе своя ситуация. Например в Череповце (Вологодская область), то что в 2014 можно было продать за 70к руб/м² - сейчас за 50к руб/м² с трудом продается. В Воронеже в 2014 году можно было купить за 40к руб/м², а сейчас стоит минимум 55к руб/м².
2. Найти хороших арендаторов не просто. Идеальный вариант - сетевые магазины. Они сразу заключают договора на 7-10 лет. Лучше изначально искать под них точки. В таком варианте можно ориентироваться на окупаемость 5-6 лет. В ином случае надо сдавать дёшево, либо приготовиться к тому, что арендаторы будут часто меняться. А время простоя начнет съедать ваш доход от аренды.
3. Порог входа - от 50 000$, что бы найти подходящее место, а не взять первое попавшееся. Это для регионов.
4. Будьте готовы стать ИП, что бы работать с сетевыми арендаторами. А это дополнительные издержки и возня с документами.
5. Ликвидность напрямую зависит от наличия арендатора. Если это сетевой магазин с договором аренды на 10 лет и окупаемостью в 7 лет - продадите точку за 1-2 месяца